大连市信息化工程管理办法

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【案情】

1991年6月，王某因农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某，罗某交付3300元购房款，王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，房屋面临拆迁，罗某无法获得拆迁补偿款，遂起诉要求确认合同有效。


【分歧】

本案审理中有两种观点：第一种观点认为本案房屋买卖合同无效，原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。


【评析】

1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为国家所有，同时应该办理相应的审批手续。

但是，1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号文件）第二条中明确规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2.本案合同效力的分析　根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件，属于部门规章，不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。

1999年修订后的土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为，土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时，农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。

物权法第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地，但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋，

另外，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案不能使用物权法的相关规定；根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。

３.认定无效的社会效果弊大于利　首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前，如果认定合同无效，会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会稳定。其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。


（作者单位：重庆市荣昌县人民法院）
辽宁省本溪市人民政府


本溪市人民政府令第37号


　　《本溪市社会团体登记管理办法》，业经１９９６年１１月２５日本溪市人民政府第１１８次常务会议讨论通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９９７年１月１９日

　　　　　　　　　　　 本溪市社会团体登记管理办法

第一章　总则





　　第一条　为保障公民结社自由，保护社会团体的合法权益，加强对社会团体的管理，发挥社会团体的作用，根据国务院《社会团体登记管理条例》（以下简称《条例》）的规定，制定本办法。


　　第二条　凡在本市行政区域内的协会、学会、研究会、联合会、联谊会、促进会、基金会、商会等社会团体，均应依照本办法的规定申请登记，经核准登记后，方可进行活动。法律、行政法规另有规定的除外。


　　第三条　市、自治县（区）民政部门是社会团体的登记、监督、管理机关。


　　第四条　依法保障经核准登记的社会团体的合法权益。任何组织和个人不得侵犯社会团体依法取得的名称、荣誉、财产、知识产权等，也不得干涉社会团体依照其登记的章程进行活动。


　　第五条　机关、团体、企事业单位成立的内部团体，由本单位负责管理，只能在本单位内部活动，可不履行登记手续，但须报市、自治县（区）民政部门备案。
第二章　登记与审批





　　第六条　成立社会团体必须具备下列条件：
　　（一）有符合宪法和法律规定、反映会员共同目的和要求的章程。其章程应包括社会团体名称、宗旨、任务、组织机构、会员资格、入会手续、会员的权利和义务、负责人产生程序和职权范围、经费来源、章程修改程序、终止程序等内容。
　　（二）有得到多数发起者拥护的负责人和一定数量的会员。负责人必须由本社会团体所涉及的学科、专业、行业等领域中有一定权威、影响和代表性的人员担任。
　　（三）有合法的经费来源和一定的社会团体业务活动经费。
　　（四）有办公地点等必要的工作条件。


　　第七条　成立社会团体，应事先经过有关业务主管部门审查同意，并向社会团体登记管理机关申请登记。
　　申请登记应提交下列材料：
　　（一）主持本社会团体实际工作的负责人签署的申请书；
　　（二）业务主管部门审查同意的正式文件；
　　（三）社会团体章程；
　　（四）参加单位和人数及主要负责人履历；
　　（五）组织机构概况；
　　（六）经费来源证明；
　　（七）社会团体筹建过程的报告；
　　（八）其它应说明的事项。


　　第八条　成立全市性的社会团体，向市民政局申请登记；成立县（区）以下社会团体，向其办事机构所在地民政部门申请登记；成立跨行政区域的社会团体，向所跨行政区域的共同上一级民政部门申请登记。各级社会团体登记管理机关不得超出各自管辖范围，批准成立社会团体。


　　第九条　登记机关受理申请后，应在３０日内以书面形式作出核准登记或不予登记的答复。


　　第十条　对核准登记的社会团体，具备法人条件的，发给社会团体法人登记证；不具备法人条件的，发给社会团体登记证。社会团体经批准登记后，必须在３０日内召开成立大会。


　　第十一条　取得法人资格的社会团体法人必须具备下列条件：
　　（一）依法成立；
　　（二）有必要的财产或经费；
　　（三）有自己的名称、组织机构和场所；
　　（四）能够独立承担民事责任。
　　经核准登记的社会团体法人，由市社会团体登记管理机关在指定的报刊上发布公告。


　　第十二条　申请人对自治县（区）民政部门不予登记不服的，可在接到书面答复后１０日内，向市民政部门申请复议。市民政部门在接到复议申请后，应在３０日内作出书面答复，并报市政府备案。申请人对市民政部门不予登记不服的，可在接到书面答复后１０日内，向省民政部门申请复议。


　　第十三条　社会团体的名称，应当与社会团体的业务范围、成员分布和活动地域相一致。在同一行政区域内不得组建名称、性质、宗旨、任务相同或相似的社会团体。


　　第十四条　社会团体刻制印章和开立银行帐户，须持社会团体登记证副本和登记管理机关证明书，按有关规定到公安部门和开户银行办理。


　　第十五条　社会团体印章一律为圆形，镌刻团体名称全文。启用印章及财务专用章时，应将印模报送市社会团体登记管理机关备案。


　　第十六条　社会团体登记证不得伪造、涂改、复制、出让、转借。如有遗失应及时声明作废，并向社会团体登记管理机关申请补发。

第三章　变更与注销





　　第十七条　社会团体的变更或者注销，须经有关业务主管部门审查同意后，再向社会团体登记管理机关申请办理变更或者注销登记。


　　第十八条　社会团体改变名称，更换法定代表人或者负责人，改变办事机构地址或联络地址，应在改变后１０日内向原登记管理机关办理变更登记。


　　第十九条　社会团体因改变宗旨，或者由于其他变更造成与原登记管理机关管辖范围不一致的，应当到原登记管理机关办理注销登记，交回原登记证书和印章，再依照社会团体成立条件，到相应的登记管理机关重新办理登记。


　　第二十条　社会团体自行解散的，应向原登记管理机关申请注销登记。办理注销登记须提交其法定代表人或者负责人签署的注销登记申请书、有关业务主管部门审查文件和清理债务完结证明。登记管理机关审核后，收回社会团体登记证书和印章。社会团体法人注销登记后，由社会团体登记管理机关在报刊上公告。

第四章　管理与监督





　　第二十一条　具备法人资格的社会团体可以从事经营性活动，但不得以社会团体自身的名义进行经营活动。
　　具备法人资格的社会团体可筹集下列资金作为开展社会团体活动经费：
　　（一）团体和个人会员缴纳的会费；
　　（二）业务主管部门的拨款；
　　（三）经有关部门批准办学、办刊物、办展览和技术咨询服务的收入；
　　（四）技术资料或科研成果有偿转让的收入；
　　（五）协作单位提供的经费；
　　（六）接受国内外的捐赠、赞助；
　　（七）法律允许的有偿服务的收入，创办与本会宗旨任务相适应的经济实体的收入；
　　（八）其它合法收入。
　　各项收费标准需经有关部门批准，一切经费收支均须纳入财务管理，按规定合理使用。


　　第二十二条　全市性社会团体可设办事部门或专业委员会，但不得设立二级学会、协会、研究会等独立性社会团体机构，不得在县（区）和有关单位设立分会。全市性社会团体可以团体会员的身份，自愿申请加入同一性质的省和国家性的社会团体组织。


　　第二十三条　社会团体的领导成员须经民主选举或协商产生，不得由有关业务主管部门任命。社会团体的法定代表人不得是其他已注册社会团体的法定代表人。


　　第二十四条　社会团体召开重要会议，组织较大活动（包括涉外和同外省市社会团体的联谊活动），要经有关业务主管部门批准，并定期向社会团体登记管理机关通报情况。社会团体年度工作计划和总结及出版的各种刊物，要及时报送社会团体登记管理机关和有关业务主管部门。


　　第二十五条　社会团体登记管理机关对社会团体行使下列职责：
　　（一）保护社会团体的合法权益；
　　（二）监督社会团体遵守宪法和法律；
　　（三）监督社会团体依照本办法规定履行成立、变更、注销登记手续；
　　（四）监督社会团体按其登记的章程开展活动；
　　（五）监督社会团体的财产和经费用于章程规定的宗旨目的；
　　（六）对社会团体财务和会费基金施行收支两条线管理；
　　（七）对社会团体开展学术交流及论文评报工作管理；
　　（八）对社会团体违反本办法的行为实施行政处罚。


　　第二十六条　社会团体的业务主管部门对社会团体行使下列管理职责：
　　（一）社会团体申请登记的资格审查；
　　（二）社会团体合并、撤销的审查和善后处理；
　　（三）社会团体贯彻执行党的路线、方针和政策的管理指导；
　　（四）社会团体开展活动的管理指导。


　　第二十七条　社会团体登记管理机关对社会团体实行年检制度。
　　社会团体应于每年第一季度向社会团体登记管理机关提交上一年度的年检报告和有关材料。其内容包括：
　　（一）开展活动及作用发挥情况；
　　（二）组成人员变化情况；
　　（三）资金筹集及使用情况；
　　（四）其它有关情况。


　　第二十八条　未经核准登记或批准筹备的社会团体，不准刻制印章、开立银行帐户，不得在电视、广播、报纸、刊物、公告、广告、书籍上进行宣传或开展超出筹备范围的活动，新闻媒介不得为其传播。


　　第二十九条　社会团体应按规定缴纳费用。

第五章　罚则





　　第三十条　社会团体登记管理机关对社会团体违反登记管理有关规定的，按《条例》第二十五条、二十六条规定予以处罚。


　　第三十一条　社会团体登记管理机关处理社会团体的违法行为，必须查明事实，依法处理。


　　第三十二条　社会团体登记管理机关或者社会团体的工作人员玩忽职守、滥用职权，使社会团体合法权益遭到损害的，由有关部门追究行政责任；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。


　　第三十三条　社会团体对于各级社会团体登记管理机关作出的处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。

第六章　附则




　　第三十四条　本办法自发布之日起施行。