厦门市城市房屋拆迁货币安置试行办法

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浙江省湖州市人民政府


湖政发〔2007〕12号

湖州市人民政府关于印发湖州市中心城市物业管理办法的通知




各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：



　　现将《湖州市中心城市物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。






二○○七年二月十二日








湖州市中心城市物业管理办法




　　第一条 为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》（以下简称《省条例》），结合本市实际，制定本办法。



　　第二条 物业管理活动相关业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、管理部门和单位，享有《物业管理条例》、《省条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》、《省条例》规定的义务。



　　中心城市行政区域内物业管理、使用以及物业管理活动监督管理应当遵守《物业管理条例》、《省条例》和本办法的规定。



　　第三条 市规划与建设局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，具体负责本办法的实施。



　　各区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。



　　城建、规划、公安、行政执法、安全监督、环保、物价、民政、税务、工商、市政公用、电力、邮政电信等有关行政管理部门按各自的职责，协助做好物业管理的监督管理工作，协助实施本办法。



　　街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理主管部门对物业管理进行指导和监督。



　　第四条 街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当配合物业管理主管部门或者受其委托调解业主或者使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。



　　履行职责认真负责、工作积极主动的业主委员会，予以表彰和奖励。具体办法由物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府制定，并组织实施。



　　和谐社区建设应当包含物业管理活动方面的内容。



　　第五条 鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高本市物业管理水平。



　　符合规定条件的物业服务企业，可享受有关服务业发展优惠政策。具体办法由物业管理主管部门会同有关行政主管部门制订，报市、区人民政府批准。



　　第六条 物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会采取有效方式，做好《物业管理条例》、《省条例》和本办法在本辖区内的宣传贯彻。



　　第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。



　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。



　　第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理主管部门应当按《省条例》的规定划分物业管理区域，并书面告知物业建设单位、物业所在地街道办事处或乡镇人民政府。



　　经相关业主同意，尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府按《省条例》的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域。



　　第九条 物业管理区域符合《省条例》规定条件的，物业管理主管部门依法应当指导业主召开首次业主大会会议，成立业主大会；街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当予以协助。



　　物业管理区域符合《省条例》规定条件的，建设单位应当向物业管理主管部门提出成立业主大会筹备组、召开首次业主大会会议的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向物业管理主管部门提出成立业主大会的书面要求。



　　首次业主大会会议的筹备、召开程序及业主投票权数应符合《省条例》规定，筹备经费由建设单位承担。



　　第十条 业主有权推举业主代表，并享有被推举权。



　　第十一条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、弃权票规则、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。包括：



　　（一）业主大会会议形式、业主代表产生方式、召开业主大会定期（临时）会议的条件、业主（业主代表）委托代理人参加业主大会的要求等内容；



　　（二）对采用设置投票箱自行投票、专人逐户派发（回收）意见单表决形式，或其他表决形式等作出约定。但表决通过业主大会决定的票数约定，不得违反《省条例》规定；



　　（三）业主小组以物业管理区域内的幢或单元设立；



　　（四）业主委员会委员的具体资格及资格终止的情形，业主委员会委员人数、任期、可否连选连任，业主委员会委员的缺额补选，业主委员会会议召开规则；



　　（五）业主委员会委员资格终止后办理移交期限；



　　（六）除依法履行《物业管理条例》规定的职责外，在物业管理活动中还应履行的其他职责；



　　（七）业主大会认为应当作出约定的其他事项。



　　第十二条 业主委员会应当建立健全有关规章制度。



　　（一）会议记录制度。会议记录由会议主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议记录由全体出席会议的委员签字；



　　（二）印章管理制度。印章应由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用；



　　（三）档案资料管理制度。业主大会档案资料、业主委员会档案资料、有关物业管理档案资料，由业主委员会指定专人保管。



　　业主委员会委员资格终止的，应当在约定的期限内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。



　　第十三条 设立业主小组的，业主小组由该幢、单元的全体业主组成。履行下列职责：



　　（一）讨论业主大会拟讨论的事项；



　　（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。



　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。



　　业主大会可以撤销业主小组不适当的决定。



　　第十四条 业主大会可以决定在物业管理用房中划出必要面积，作为业主委员会的办公用房；可以决定物业管理经营用房所得收益的使用；可以决定在利用本物业管理区域的物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中划出部分金额，作为业主委员会工作经费。



　　第十五条 物业服务企业不得擅自改变办公用房性质；物业服务企业应当将物业管理经营用房、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益及其使用情况，定期向业主大会报告，并接受业主委员会监督。



　　业主委员会工作经费使用情况应单独建帐，定期向业主大会报告，并向全体业主公布。



　　第十六条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。



　　业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主物业使用人均具有约束力。



　　第十七条 业主委员会应当将业主大会会议通过的业主大会议事规则和业主公约，在物业管理区域内显著位置公布。



　　第十八条 建设单位在申请《商品房预售许可证》时，应当将其与选聘的对物业进行前期管理的物业服务企业所签定的前期物业服务合同，报所在地物业管理主管部门备案。未选聘物业服务企业对新建物业进行前期管理的，房地产行政主管部门不核发《商品房预售许可证》。



　　第十九条 建设单位应当通过公开招标投标方式选聘物业服务企业对物业进行前期管理。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积在3万平方米以下的，经所在地物业管理主管部门同意，建设单位可以采取邀请招标或协议方式选聘物业服务企业。



　　以招投标方式确定的物业服务收费标准报物业所在地价格主管部门备案。



　　第二十条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。



　　建设单位应当将业主临时公约在物业销售现场予以明示，并有义务向物业买受人作出说明。



　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。



　　建设单位不得将依法属全体业主的物业共用部位的所有权或者使用权单独转让。



　　第二十一条 业主临时公约不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报物业管理主管部门备案。



　　第二十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。



　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。



　　保修金交纳、使用、管理和退还的办法，由市物业管理主管部门根据省规定另行制定。



　　第二十三条 建设单位应按《省条例》的要求配置物业管理用房。住宅物业配置千分之三的物业管理办公用房和千分之四的物业管理经营用房。物业管理用房（包括办公用房和经营用房）应集中设置，按国家有关规定纳入配套项目建设，应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。



　　建设单位申请《商品房预售许可证》时，应当提交物业管理用房的室号、面积等相关资料。房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，应当注明物业管理用房室号。



　　物业管理用房依法属于全体业主共同所有，由物业管理企业使用，不得转让和抵押。



　　第二十四条 建设单位向对物业进行前期管理的物业服务企业、前期物业服务合同终止时物业服务企业向业主委员会、业主委员会向业主大会选聘的物业服务企业移交物业资料时，当事人应当报告物业管理主管部门，并办理书面交接手续，报物业管理主管部门备案。



　　第二十五条 新建物业交付使用时，除物业销售合同有约定或物价管理部门有规定外，不得向物业买受人收取任何费用。



　　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位全额交纳。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。



　　第二十六条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，按规定取得相应的资质证书。物业管理人员应当依法取得职业资格证书后持证上岗。



　　物业管理主管部门应做好物业服务企业资质和从业人员资格管理工作，并指导业主大会选聘具有相应资质的物业服务企业。



　　第二十七条 物业服务合同内容可以包括有关物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的公共安全防范工作方面的条款，以及可以解除物业服务合同情形的条款。



　　第二十八条 物业服务企业应当遵守《物业服务收费明码标价规定》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，在物业管理区域内的显著位置明示本企业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况。



　　物业服务企业认为有关部门和单位的收费项目侵犯其合法权益的，可进行投诉、举报或依法申请复议、提起诉讼。



　　第二十九条 物业服务合同期限届满前不少于30日，业主大会应当作出续聘或重新选聘物业服务企业的决定。



　　业主委员会应当将业主大会决定告知物业服务企业，重新选聘物业服务企业的决定，应当书面告知；决定续聘的，根据业主大会授权续签物业服务合同。



　　重新选聘物业服务企业的，由业主委员会根据业主大会授权组织实施，物业管理主管部门应当做好指导工作。



　　第三十条 物业服务企业决定在物业服务合同期满后不再接受续聘的，应当在物业服务合同期限届满前不少于30日，将不再接受续聘的决定书面告知业主委员会。



　　第三十一条 物业服务企业未按合同约定提供服务，应当承担相应的责任；业主委员会可以按合同约定解除物业服务合同。



　　按前款规定解除物业服务合同的，业主委员会应当及时报告物业管理主管部门。



　　第三十二条 物业服务合同终止后十日内，物业服务企业应向业主委员会按本办法第二十四条的规定，办理下列移交事项：



　　（一）预收的物业服务费；按实结算已核拨的物业维修专项资金；



　　（二）初始的以及在物业管理维修过程中所形成的全部物业管理资料；



　　（三）物业管理用房。



　　第三十三条 业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。



　　第三十四条 车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。



　　公安、消防、抢险、救护等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。



　　第三十五条 物业专项维修资金属于业主所有。



　　专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建帐到户”和“业主决策、专款专用、政府监督”的原则，收取、使用、管理办法由市物业管理主管部门根据省规定制定，报市人民政府批准。



　　第三十六条 原物业服务合同终止，新物业服务企业尚未进驻期间的物业管理，由物业管理主管部门会同居民委员会、业主委员会协调解决。业主应当按规定交纳相关费用。



　　第三十七条 住宅物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备的移交、维修、更新、养护，按省规定执行。



　　第三十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当遵守相关法规和业主临时公约、业主公约，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项进行公告，并书面告知业主或者物业使用人。



　　第三十九条 违反《物业管理条例》、《省条例》的，按《物业管理条例》、《省条例》规定处罚。



　　违反本办法规定的，由物业管理主管部门责令改正；违反有关法律法规的，由有关行政管理部门依法予以行政处罚。



　　第四十条 本办法中有关名词和专业用语的含义，同《省条例》规定。



　　第四十一条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，以及物业管理区域内的非住宅物业管理，参照本办法执行。



　　第四十二条 本办法由市规划与建设局负责解释，自公布之日起施行。原《湖州市住宅小区物业管理暂行办法》（湖政办发〔1996〕133号）同时废止。


湖南省长沙市人大常委会


长沙市个体工商户和私营企业权益保护条例
长沙市人民代表大会常务委员会


（1999年10月28日长沙市第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，1999年11月28日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）


第一条 为保护个体工商户和私营企业的合法权益，促进个体私营经济健康发展，根据宪法和有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的任何单位和个人，均应遵守本条例。
第三条 个体工商户和私营企业的合法权益受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四条 个体工商户和私营企业应当遵守法律、法规，依法从事生产、经营活动，依法履行纳税义务，不得生产、销售假冒伪劣商品，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。
第五条 各级人民政府应当把个体私营经济的发展纳入国民经济和社会发展计划，鼓励、引导和扶持个体工商户和私营企业健康发展，保护个体工商户和私营企业的合法权益。
各级人民政府有关行政管理部门、司法机关应当按照各自的职责，依法做好对个体工商户、私营企业的服务、协调、管理、监督和权益保护工作。
第六条 个体工商户和私营企业享有名称权、名誉权、荣誉权；个体经营者、私营企业主及员工的人身权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第七条 个体工商户和私营企业对其所有的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏、敲诈勒索或者以非法查封、扣押、冻结、没收等手段侵犯个体工商户和私营企业的合法财产。
第八条 个体工商户和私营企业的注册商标专用权和专利权，任何单位和个人不得侵犯。
第九条 个体工商户和私营企业委托或者聘用的管理人员不得有下列行为：
（一）利用职务或者工作上的便利侵占个体工商户和私营企业的财产；
（二）擅自以个体工商户和私营企业的财产提供担保；
（三）私营企业委托或者聘用的管理人员利用职务便利索贿受贿；
（四）泄露本企业的商业秘密；
（五）损害个体工商户和私营企业利益的其他不法活动。
第十条 个体工商户和私营企业可以依法取得土地使用权。
个体工商户和私营企业合法使用的生产经营场所，任何单位和个人不得侵占、破坏；因国家建设需要拆迁的，应当依法予以安置和补偿。
第十一条 有关部门在依法征收税费时，其工作人员应当出示工作证件、收费依据和收费标准，并开具由财政部门或者税务部门统一印制的收据或者税务发票。
个体工商户和私营企业有权拒绝违反法律、法规和规章规定的各种收费、罚款、赞助和摊派。
任何单位和个人不得以评比、评优、达标等活动强行向个体工商户和私营企业收费、变相收费或者要求赞助。
任何部门和单位不得以同一事实和理由向同一个体工商户、私营企业重复收费。
第十二条 任何单位不得强行向个体工商户和私营企业推销商品，不得违法提供有偿服务，不得强制其购买有价证券、音像制品和订购书籍报刊等。
第十三条 个体工商户和私营企业依法享有生产经营自主权，有权决定本企业的经营策略、生产计划、产品销售、利润分配和内部管理制度，任何单位和个人不得非法干预。
个体工商户和私营企业依法销售产品，任何单位和个人不得采取不正当竞争行为，损害其合法权益。
第十四条 个体工商户和私营企业的营业执照，除工商行政管理机关可以依法扣缴、吊销或者法律法规另有规定外，任何单位和个人不得扣缴或者吊销。
第十五条 个体工商户和私营企业依法享有劳动用工权。有权依法决定用工条件、形式、数量、期限和劳务价格，有权依法变更或者解除劳动合同。
第十六条 个体工商户和私营企业应当依法招用员工，依法与员工签订劳动合同，保障员工的劳动安全，按时、足额发放员工工资。
私营企业应当支持员工依法建立工会，并支持工会依法开展活动。
第十七条 个体经营者、私营企业主及员工，依法享有参与国家政治生活、学术交流、荣誉称号评定、户口迁移和出国参观考察等方面的权利。
第十八条 个体经营者、私营企业主及员工可以按规定申请专业技术职称评定和技术等级鉴定，其评定和鉴定的条件与国有、集体企业的同类人员相同。
大中专以上毕业生受聘于个体工商户、私营企业的，由县级以上人事部门的人才交流中心提供人事代理服务，并可以连续计算工龄。
第十九条 个体工商户和私营企业应当按照国家规定参加社会保险，为员工缴纳社会保险费。个体经营者、私营企业主及员工依法享有社会保险待遇。
原机关事业单位和国有、城镇集体企业的人员从事个体经营、兴办私营企业或者到个体工商户、私营企业就业，并按照规定缴纳社会保险费的，原社会保险投保继续有效，投保年限可以连续计算。
第二十条 个体工商户和私营企业从事高新技术产业，从事山区、水域等农业综合开发，参与能源、交通、水利等基础设施和市政工程项目的投资建设和经营，参加公益事业建设和公益活动，可以享受各级人民政府规定的优惠待遇。
第二十一条 鼓励个体工商户和私营企业依照国家有关规定承包、租赁、兼并、购买中小型国有、集体企业，按规定享受有关政策优惠待遇。
第二十二条 具备条件的个体工商户和私营企业依法可以与外国和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公司、企业和其他经济组织或者个人开办合资、合作经营企业，开展来料来样加工、来件装配和补偿贸易业务，可以按规定取得自营进出口权或者在境外投资办企业。
第二十三条 商业银行、农村信用社等金融信贷机构应当在国家规定的范围内方便个体工商户和私营企业开户结算，支持个体工商户、私营企业的资金需要。
第二十四条 任何单位和个人不得出具虚假证明或者采取其他形式，将个体工商户和私营企业申请登记为公有制企业；对已将其登记为公有制企业的，应当依法办理重新登记或者变更手续。
第二十五条 个体工商户和私营企业按照自愿原则，申请参加社会团体和行业组织。
第二十六条 个体工商户和私营企业及员工的合法权益受到侵犯时，有权向有关行政管理部门检举、投诉。有关部门在接到检举、投诉后，一般应当在三十日内作出处理并告知检举、投诉人，法律、法规另有规定的，从其规定。
第二十七条 侵占、哄抢、破坏、敲诈勒索个体工商户或者私营企业合法财产的，责令停止侵害，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 国家机关及其工作人员以非法查封、扣押、冻结、没收等手段侵犯个体工商户或者私营企业的合法财产，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 个体工商户和私营企业委托或者聘用的管理人员违反本条例第九条规定，侵犯个体工商户和私营企业财产权益的，责令退还侵占的财产；给个体工商户和私营企业造成损失的，依法承担赔偿责任；有违法所得的，没收违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 个体工商户和私营企业违反本条例规定，侵犯员工合法权益，未保障员工劳动安全，不缴纳社会保险费用的，按照有关法律、法规给予处罚，并追究有关责任人员的责任。
第三十一条 国家机关及其工作人员违反本条例规定，有下列行为之一的，由上级主管部门责令改正；情节严重的，对负有直接责任的主管人员或者直接责任人员依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）非法拘禁或者其他非法限制个体经营者、私营企业主及员工人身自由的；
（二）违法向个体工商户和私营企业收费、罚款、摊派或者要求赞助的；
（三）收费时不开具由财政部门或者税务部门统一印制的收据或者发票的；
（四）向个体工商户或者私营企业强行推销商品，违法提供有偿服务，强制其购买有价证券、音像制品和订购书籍报刊等的；
（五）侵犯个体工商户和私营企业经营自主权的；
（六）违法扣缴、吊销个体工商户和私营企业营业执照的；
（七）对个体工商户和私营企业符合规定申办的有关事项，不及时办理，或者附加法律、法规规定以外条件的；
（八）出具虚假证明或者采取其他形式，将个体工商户和私营企业申请登记为公有制企业，阻挠个体工商户和私营企业依法按其经济性质履行登记手续的；
（九）对个体工商户和私营企业提出的检举、投诉、申诉，不依法处理的；
（十）滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的；
（十一）不履行本条例规定的其他义务的。
第三十二条 对申诉人、检举人、投诉人进行打击报复的，由其所在单位或者上级主管部门依法处理；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三十四条 本条例经湖南省人民代表大会常务委员会批准后，由长沙市人民代表大会常务委员会公布，自2000年1月1日起施行。


（1999年11月28日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）


湖南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议经过审议，决定批准《长沙市个体工商户和私营企业权益保护条例》，由长沙市人民代表大会常务委员会公布施行。



1999年11月28日