宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会议事规则

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论婚姻家庭法学研究方法的更新

曹诗权

当今中国，各部门法学的研究正方兴未艾，如火如荼，而婚姻家庭法学却似乎一片沉静，步入低谷，表现出明显的幼稚和落后。究其原因，研究方法的单调、陈旧和僵化则为归咎至此的要害。长期以来，中国婚姻家庭法学只是囿于单一的法律规范注释评介以及对一定社会现象进行平面重复分析总结的归纳演绎。这是法学研究最基本的方法，但不是惟一模式。婚姻家庭法学长期固步于此，形成封闭、偏狭、呆板的研究惰性，致使自身发展到一定程度即难再有新的进步。因此，要改变现状，走出低谷，婚姻家庭法学必须迎纳新兴科学理论和方法，突破平面僵化、孤立单调的陈旧模式，拔高和演化理论基点，开阔研究视野，更新研究方法。而另一方面，现代科学为适应社会需要和科学自身发展的规律，在传统学科基础上不断分离、综合，横断性、边缘性、综合性学科和方法相继兴起，并展示出强劲的活力和有效的社会应用价值；社会科学、自然科学的研究方法打破传统的分界线，相互渗透、借鉴和引用，并孕育出新的理论方法。这是科学发展中的竞争与融合，是婚姻家庭法学摆脱困境的科学契机和不可逃避的现实挑战。抓住机遇，迎接挑战，更新研究方法，婚姻家庭法学理当作出如下方法论选择。
一、运用系统论的科学研究方法，拓展婚姻家庭法学理论的宏观视野，拔高婚姻家庭法学研究的理论基点

早在数年之前，系统论方法已被引入法学研究中，并取得良好的理论成效和法律控制的实践效益，但婚姻家庭法学未能适时把握，表现出迟到的缺憾。所以当今日该方法在其他法学部门已不足为新之时，婚姻家庭法学不得不进行补课；而且就婚姻家庭法学的本身特点来看，这一方法更具独到的价值和意义。

每个婚姻关系、家庭关系及亲属关系都是一个复杂、动态的系统，这种分散化的系统在社会中全面辐射、铺开、形成一个庞大的社会网络结构。同时，它又是整个社会系统的分系统，以社会整体系统为背景和存在条件，并和社会系统中的政治、经济、文化等分系统交互作用和影响。因此，婚姻家庭绝不是独立于社会的封闭体，从没有超历史、超社会的婚姻家庭。历史唯物主义告诉我们，在生产、交换和消费发展的一定阶段上，就会有一定的社会制度，一定的婚姻和家庭。婚姻家庭的根本属性是其社会性，决定于社会生产力发展水平，依存于一定的社会结构，服从于社会的经济基础，受控于政治、法律、宗教、道德、风俗习惯、文化观念等上层建筑。婚姻家庭的性质、形式、内容、功能、发展、变迁，在根本上归决于社会各系统的力量和作用。人类社会每一次变革，每向前迈进一步，都不可避免地给婚姻家庭提出新的要求，灌注新的内容，赋予新的形式，强化新的功能，更换新的观念。同时，婚姻家庭作为社会的分系统，也是能动的、积极的，时刻对社会各系统给予强大的反作用。

据此，婚姻家庭法学不能将婚姻家庭作为孤立的现象，而应以系统论的科学方法，将视野投入复杂、变动而宏大的社会系统中，透过错综复杂的历史条件和社会背景，把握婚姻家庭与社会各能动要素之间的辩证关系和作用规律，为婚姻家庭在社会系统中定质、定位、定量，从而为婚姻家庭法制建设和法律控制提供宏观的、高层次的理论指导。

将婚姻家庭置于社会大系统研究，剖析这一社会因子与各个社会分系统之间交互联系和作用的整体效应及功能耦合与冲突，揭示婚姻家庭发展、变异、演化所依托的社会机制及其相对独立的运行规律，并非是仅仅停留在历史哲学的层面上，更重要、更有意义的是将婚姻家庭置于现实社会系统中，对各种作用于婚姻家庭的现实社会力量进行全面透视，确定婚姻家庭在社会走向21世纪的现代化进程中的方位，把握处于变革，流动中的各种社会机制在婚姻家庭领域所引起的正负效应及婚姻家庭的能动反应。这是一个博大精深、游离不定的研究视角，也是婚姻家庭法学突破狭隘思路，跨上新台阶，走向现代科学之林的基本而关键的理论命题。这一研究的价值目标有两个：一是不能简单徘徊于确认和记录具体社会现象的水平上，而应从现象中揭示婚姻家庭与各社会系统间深层联系和作用规律，透过外在的偶然性找出内在的必然性，达到从记载社会现象进而极科学地分析社会现象。二是不仅要科学解释、分析社会现实，而且要运用掌握的规律，探索实施社会控制的最佳对策，以期通过对策施控，保证婚姻家庭与各社会因素相互联系、交互作用的功能耦合和正常运行，从而促进和达到社会整体系统的均衡协调。这是婚姻家庭法学的出发点和归宿点，也是其价值意义的实质所在。

从社会系统角度对婚姻家庭进行研究，其中心议题是婚姻家庭与社会现代化。但现代化是对社会的一种综合抽象的界定，通过经济、政治、文化、生活方式、国民素质等社会实体来表现。因此，婚姻家庭法学应将宏观的理论视角投向以下几个方面：（1）婚姻家庭与自然环境；（2）婚姻家庭与生产力水平；（3）婚姻家庭与商品经济；（4）婚姻家庭与社会文化；（5）婚姻家庭与社会结构；（6）婚姻家庭与社会民主化；（7）婚姻家庭与生活方式；（8）婚姻家庭与人的素质；（9）婚姻家庭与科学技术；（10）婚姻家庭与社会规范；（11）婚姻家庭与社会伦理；（12）婚姻家庭与“一国两制”；（13）婚姻家庭与对外开放。研究这些问题，应注意到它们是构成现代化社会有机整体的能动要素，共存于现实社会中，互相制约，互相渗透，没有绝对的分界；婚姻家庭交织在它们共同作用的网络中，形成不以人的意志为转移的运行规律。婚姻家庭法学只有首先对这些宏观论题予以研究和解决，才能将本学科根植于中国社会改革开放、提高生产力水平、发展市场经济、实现高度文明和民主的现代化坐标系上，为婚姻家庭法学在新的时代走出困境，全面引导和控制婚姻家庭变革作出定向选择。
二、深入微观领域，运用新的理论方法，研究婚姻家庭的内在机制，构建婚姻家庭法学的微观理论模式，为法律控制确立本位选择方向

婚姻家庭法的调整对象是人类的两性关系和血缘关系，这是一种特殊的社会关系。其特殊性就是自然属性与社会属性、人的个体需要与人类社会需要的矛盾兼容一体。可以说，婚姻家庭是人类的原始动物性与社会性、个体需要与社会要求的一种不可调和而又必须调和的产物。调和的结果，是社会为两性关系和血缘关系确立一种范式，引导或强制人们在这个范式中满足其自然需要和社会需要，超越范式，则应遭受惩罚。这个范式最集中、最明确、最严格的表现形式就是婚姻家庭法。由此，婚姻家庭法的价值重心选择有三种可能，一是以人的自然需要和个体利益为确认和保护重心的个体本位；二是以社会需要和社会利益为中心的社会本位；三是将个体需要与社会需要合为一体，协调兼顾。

社会主义社会的本质决定了婚姻家庭法价值选择的双重性：一方面，创造良好的社会环境和条件，极大地满足社会成员个体需要的追求与满足，保障个体利益；另一方面，又要求个体服从社会，建立稳定和谐的社会秩序，保障社会整体利益，促进社会进步与发展。这两方面决定了婚姻家庭法确认和保护的本位主体有两个，一是社会，二是个人。从而，婚姻家庭法学在微观层次上的研究应把握两大支点，一是研究在婚姻家庭中自然的人和社会的人，弄清个体需要或利益的构成要素及运行要素及运行变化规律，为法律诱导、保护和限制个体利益提供优化模式；二是研究婚姻家庭中的社会利益机制，为保证最大限度地实现婚姻家庭所承受的社会利益提供优化模式。

新的支点，不能凭空捏造，而应有新的理论内容和方法来充实构建。为此，我们应在马克思主义基本方法论的指导下，容纳新思潮，开放方法论，运用行为科学和价值论的原理、方法，将婚姻家庭法学引入行为法学和价值法学的新视野。

婚姻家庭法学的行为法学取向重在研究婚姻家庭关系中的行为机制，揭示行为的运行规律，为婚姻家庭法调控婚姻家庭关系，建立一般的、规范化的行为模式提供实证经验和构想。

法律对社会的控制，对社会关系的调整，实际上主要是对各种社会行为的规范和调控。通过法律手段，设定人们追求一定利益，满足一定需要的行为模式，建立和维护理想的社会秩序。反过来，社会秩序的建立，法律规范的社会化，又必须通过人的行为来实现。因此，对行为的研究，应作为婚姻家庭法学的重要课题。

人的行为是一个复杂、动态的系统，涵盖丰富的内容。人无论是在社会关系中，还是在法律关系中，既是被主体化的客体，又是被客体化的主体。其一切行为，一方面具有自然的、社会的、环境的、历史的、文化的等多种客体化的内容，表现一种身不由己的必然性选择；另一方面，在其客体化过程中，又有自身生理的、心理的、价值观的等多重主体化内容。这两方面导致了社会中人的行为的共同倾向性和个体差异性，从而决定了法律控制和调整的可能性与必要性。

因此，婚姻家庭法学对人们在婚姻家庭中的行为进行研究，首先要把握两个基本点：第一，透过婚姻家庭关系的各种表现形式，把握决定和制约人的婚姻家庭行为的客观机制，揭示自然环境、历史文化、社会生活条件等客观力量作用于人的行为的规律，理解在婚姻家庭关系中，每个人并不是单一的主体，而是被客体化了的主体，认识人们在婚姻家庭关系中各种行为选择的受动性；从而明确婚姻家庭法要有效施控，权利、义务要真正落实到人们的行为，必须首先从影响人的行为的客观力量着手，培植良好的法律环境。第二，透过婚姻家庭关系的一般模式，把握人的婚姻家庭行为的主观能动机制，揭示其主体性特质。这种主体性特质主要表现在两方面：一是主体的生理、心理、文化素质、品德修养、价值观、社会角色等特定化因素。它们既决定着人们对客观外在条件的认识，又决定着人们的行为选择、行为过程及对行为的把握和控制。二是主体行为赖以发生和追求的需要、目的、动机等动力机制，这是人们的婚姻家庭行为的必备要素。其中起核心作用的是人的需要。需要是行为的内驱力，是每个人求得生理和心理诸方面平衡要求的反映。不同的人有不同的需要，同一个人在不同阶段、不同环境、不同地位、不同角色下有不同的需要，由此决定了行为的差异性和变动性。需要的产生与满足，是行为主体与外界的互动过程，这一过程可表现为刺激——需要——动机——行为——目标——满足状况。可见，人的行为总是因需要而开始，因需要的满足而告终；旧的需要实现了，又会产生新的需要，开始新的行为。所以说，需要在人的行为动力机制中，是一个中心环节，贯穿行为始终。我们研究婚姻家庭关系，分析人们的婚姻家庭行为，决不可忽视人的需要这一内在规定性。

婚姻家庭法学要正确把握这两个基本要点，必须运用行为科学的原理和方法，以人们在婚姻家庭中的人的内在需要及其与社会相协调的行为选择为重点，系统研究和解决以下七个方面的问题：（1）人们在婚姻家庭中的行为受到哪些客观因素的影响，以及这些因素如何对行为施以作用；（2）决定和制约人婚姻家庭行为的生理机制和内隐心理状态；（3）人的价值观、文化素质、品德修养、社会职业角色等个性化因素对行为的影响；（4）人们依存或反映于婚姻家庭的客观需要，剖析需要的共同性、差异性、层次性、变动性及需要产生与满足的运行规律，弄清影响需要产生和实现的外在力量与内在因素，揭示与需要伴生的行为动机和目的；（5）人们反映在婚姻家庭中的各种需要的对象资源状况、获取资源的机会、追求和满足需要的行为耗费；（6）婚姻家庭中各种行为表现方式的运行模式和规律；（7）研究现实生活中人们的实际行为与婚姻家庭法所需求的行为之间存在的差异性，揭示其根源，提出缝合差异的有效对策或模式。

婚姻家庭法学通过对上述诸方面的科学研究，方可为婚姻家庭法预测、激励和积极控制个体行为，调整婚姻家庭关系提供多方面的导向：一是为婚姻家庭法施控于影响人们行为的社会环境因素提供导向；二是为法律设定统一的规范化行为模式提供导向；三是为法律诱导、确认和保护人们的正常、健康、合理的需要提供导向；四是为法律强化统一的价值观，培养正确、积极的法制心理提供导向；五是为法律激励、诱导人们的积极的行为动机、目的提供导向；六是为法律分配满足需要的对象资源，明确行为耗费提供导向。由此，即可保证婚姻家庭法有明确的着力点和控制方向，从而有效地激励人们的积极行为，约束人们的消极行为，创立积极的法律秩序，最大限度地实现法律所体现的社会利益和社会目标。

婚姻家庭法学的价值法学取向要求运用价值论的原理和方法，深刻剖析婚姻家庭和婚姻家庭法学在现实社会中的价值意义和价值取舍，揭示其功能作用，为其在社会中能最大限度地发挥显现的、潜隐的正向价值，消除负向功能提供理论指导。
首先，婚姻家庭法学应对婚姻家庭法确认和调整的对象——婚姻、家庭、亲属的价值功能给予科学的揭示。

在人类发展史上，当多种历史道路摆在人们的面前时，人们往往择其与人类当时最大利益相一致、相协调的方向前进。人类的两性关系、血缘关系从原始的动物界分离出来，经过群婚制、对偶婚制，最终确立了一夫一妻制婚姻和个体家庭形式。这一历史发展的必然过程也是人类从自发到自觉的价值认识和选择过程。

现代意义的婚姻家庭自从进入阶级社会以后，伴随着社会的更替、演进，其形式、结构、内容不断发生变异，价值和功能亦不断淘汰、更新、充实。不同社会、不同时代的统治者，总是运用各种社会力量，赋予婚姻家庭不同的形式和内容，强化婚姻家庭对其社会统治有利的价值功能，使婚姻家庭与之赖以存在的社会和时代保持最大限度的适应性。
婚姻家庭法对婚姻家庭的价值研究，主要把握两个方面：

其一，婚姻家庭从产生开始，至今一直沿袭固有的、自然的、基本的价值。这是婚姻家庭基于其内在性能和自然规律而普遍共存于人类社会的功能，反映了人类社会得以存在、发展的基本要求。但是，在历史上，婚姻家庭的这种基本价值并未得到科学的揭示和理性的把握，而是被宗教歧解和统治阶级的伪道德歪曲，在人们愚昧无知的条件下以不可遏制的力量自发地发生作用。今天，尽管科学的发展和社会的进步打破了宗教神话和剥削阶级的伪善，但许多人对婚姻家庭基本价值的认识还处于愚昧、偏执的状态。婚姻家庭法学应承认这种历史和现实，高举科学和理性的旗帜，引导立法、引导社会走向正确的认识，从而使婚姻家庭的基本价值在人们的自觉意识和理性把握下发挥出来。

其二，婚姻家庭在现实社会中的价值。在我国现实社会中，婚姻作为两性结合的社会形式，家庭作为一定范围亲属所组成的社会共同体，一方面继续保留其自然价值和职能，以满足人类个体和社会共同的基本需要；另一方面又迎纳了新时代、新社会所要求的职能内容，以适应或促进社会的发展、变化，显示社会主义婚姻家庭的进步性、独特性。由此，婚姻家庭作为现实社会的客观实体，具有不可替代、不可或缺的价值地位，这正是婚姻家庭法、婚姻家庭制度确认、保护、调整婚姻家庭关系的必要所在，也是婚姻家庭法确立调控模式，施展控制力量应予把握、遵循的基本方向。

同时，我们还应注意到，现实社会对婚姻家庭的应然性价值要求与婚姻家庭实际展现的社会功能往往存在一定的差距。这种差距，一是因为社会的婚姻家庭质量不高，不能发挥正常的、应有的价值，有的反而对社会起到了消极作用；二是由于婚姻家庭自身的历史延续性，往往将陈旧过时的功能潜隐到新的社会时空，附生于新的结构和形式，影响新的价值体系的建立；三是由于婚姻家庭的相对稳定性，使其价值、结构、功能不能及时转换、更新，适应不了社会发展、变化的需要；四是由于社会的原因，未能创造必要的环境，提供有效的途径以保证婚姻家庭价值的实现和功能的发挥。为此，婚姻家庭法学应深入研究婚姻家庭的价值规定性，揭示现实社会中其应然价值与实际功能发挥的差距及其根源，为婚姻家庭法有效诱导和确认婚姻家庭的正向价值，调整婚姻家庭的结构、形式，创造社会环境，保证婚姻家庭适应并促进社会发展、进步，提供科学指导。

江西省吉安市人民政府办公室


吉安市人民政府办公室关于印发吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等3个配套文件的通知

吉府办发〔2011〕20号


井冈山管理局，井开区管委会，各县（市、区）人民政府，市直有关单位：

　　经市政府研究同意，现将《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》、《吉安市中心城区征收评估指导标准》、《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿补助和奖励标准》从2012年1月1日起执行，现印发给你们，请认真遵照执行。



　　二〇一一年十二月二十七日

　　

　　

　　吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则

　　

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、赣府厅字【2011】63号《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。

　　第二条 本细则适用范围：在市区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则。

　　第三条 从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。

　　第四条 承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第十六条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，估价作业人员应当持有市政府征收部门核发的评估工作人员上岗证作业。

　　第二章 房屋征收评估机构选定

　　第五条 确定房地产估价机构应当公开、透明。

　　第六条 市房地产行政主管部门、市房屋征收管理部门应根据相应规定加强对房地产估价机构的监管、指导。

　　第七条 市房地产行政主管部门可以推荐一批社会信誉好、综合实力强的房地产估价机构，供被征收人选择。

　　第八条 房屋征收决定确定后，房屋征收部门应将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、决定方式等相关情况，在房管部门公众信息网上予以公示，自公示之日起5个工作日内，具有相应资质的房地产估价机构向项目所在地房屋征收部门报名参与。外地注册房地产估价机构需在本市房管部门备案登记，并在当地有办公场所，具有相应的房地产估价现场作业人员。

　　中心城区以外的市、县可参照执行，也可以其他形式通知房地产估价机构，但参与的房地产估价机构不得低于两家。

　　第九条 房屋征收部门应以公告等形式，在征收范围内公布申请参加该片区房地产估价机构的名单、基本情况和行为规范，并将协商选定房地产估价机构的期限等相关事宜告知被征收人。

　　第十条 被征收人应当在协商选定期限内协商选定房地产估价机构，并将协商选定结果以书面形式报房屋征收部门，协商选定结果需一半以上被征收人签名。房屋征收部门应将协商结果予以公布。

　　第十一条 被征收人协商选定房地产估价机构不成的，应采取投票选择的方式确定。参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产估价机构确定为该项目的评估机构。

　　房屋征收部门应提前3天将投票选择房地产估价机构的相关事项告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书，按一个被征收人（产权户）一票的原则，到指定地点参与投票。

　　第十二条 投票选择方式未能确定评估机构的，在征收部门的组织下，采取被征收人选举一名代表进行摇号、抽签等随机选定的方式确定估价机构。

　　第十三条 投票选择、随机选定房地产估价机构时，房屋征收部门应当邀请公证机关进行公证。

　　第十四条 房地产估价机构确定后，房屋征收部门应当书面告知被确定的房地产估价机构，对估价人员审核，颁发房屋征收评估人员上岗证，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

　　房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

　　第十五条 房地产评估机构依照《国有土地上房屋征收评估办法》和本细则第三章房屋征收评估细则以及《吉安市中心城区征收评估指导标准》开展评估工作。

　　第十六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

　　两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

　　第十七条 对有下列行为之一的评估机构和人员，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，并记入其信用档案。

　　（一）出具不实估价报告的。

　　（二）与征收当事人一方串通，损害对方合法权益的。

　　（三）在房地产估价机构确定中以回扣、恶意低收费、承诺价格、请吃请喝、送礼品现金、诋毁他人抬高自己、虚假宣传等不正当手段获取评估业务的。

　　（四）在房地产估价机构确定中招募他人做宣传或入户宣传的。

　　（五）依本办法确定的评估机构，无故不接受委托的。

　　（六）经估价师专家委员会鉴定，确实存在诸多问题的。

　　（七）法律、法规禁止的其他行为。

　　

　　第三章 房屋征收评估技术细则

　　第一节 评估具体规定

　　第十八条 估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

　　第十九条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　第二十条 估价时点为房屋征收决定公告之日。

　　第二十一条 价值标准为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

　　第二十二条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。

　　第二十三条 征收估价应当按照下列程序操作：

　　（一）公布备案名录，选择评估机构；

　　（二）接受评估委托，明确基本事项；

　　（三）查阅相关资料，开展前期调查；

　　（四）拟订评估方案；

　　（五）收集评估资料，组织实地查勘，入户调查；

　　（六）参照技术细则，进行评估测算；

　　（七）确认测算初评结果并公示；

　　（八）现场咨询答疑；

　　（九）撰写估价报告，包括整体评估报告和分户评估报告；

　　（十）汇总相关资料，提交估价报告；

　　（十一）估价材料存档；

　　（十二）对评估报告的解释、说明；

　　（十三）复估和专家委员会鉴定。

　　第二十四条 房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿整体评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映，整体评估报告结果经征收管理部门审定后进行公告；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

　　第二十五条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿结束时止。

　　

　　第二节 被征收房屋性质认定及分类

　　第二十六条 依据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十八条的规定，被征收房屋权属、用途、面积、结构等以房屋权属证书、房屋登记簿为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿为准；对被征收房屋所有权证载明为住宅，但临街依法办理营业执照和税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的，征收时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

　　第二十七条 被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房。

　　

　　第三节 估价方法及应用

　　第二十八条 住宅房屋征收估价主要采用市场比较法评估，配合采用收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。非住宅房屋主要采用收益法评估，配合采用市场比较法、成本法、假设开发法。

　　第二十九条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：

　　（一） 确立整体评估基准。在征收项目范围内设定“标准

　　样本住宅”作为整体评估基准；“标准样本住宅”的设定要求

　　参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第二章第十二条；

　　（二） 测算整体评估基准价格。

　　① 依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：

　　　　　　　　　100　 （K2）　 100　　 100

　　基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

　　　 　　　　　（K1）　100　 （K3）　 （K4）

　　Vs为可比实例价格；

　　K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100。

　　K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。

　　K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数。

　　K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数。

　　确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为市场比较法评估出的“标准样本住宅”价格。

　　② 再结合成本法或假设开发法等评估出的“标准样本住宅”价格。

　　③ 综合确定“标准样本住宅”的整体评估基准价格。

　　（三） 确定分户评估价格。各被征收房屋分别与“标准样

　　本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被征收住宅房屋的分户评估价格。基本公式为：

　　Vz = [区位价格＋重置价格×结构修正系数×（1—折旧率）]×（1±楼层修正系数）×（1±朝向修正系数）×其他实体修正系数×房屋建筑面积

　　① Vz为被征收住宅分户评估价格；

　　② 被征收房屋区位价格=“标准样本住宅”的整体基准价格－砖混一级十成新重置价格；

　　③ 具体修正系数参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第三章。

　　第三十条 非住宅房屋主要采用收益法评估，配合采用市场比较法、成本法、假设开发法评估。

　　第三十一条 本细则第二十六条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法进行评估。

　　第三十二条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：

　　（一）确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。

　　（二）搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在征收项目周边或项目内搜集交易实例。

　　（三）测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，

　　将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出非住宅营业用房的征收评估价格。

　　第三十三条 非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：

　　　　　　a　　　 1

　　Vy = ——[ 1－—— ]

　　　　　 r　 （1+r）n

　　Vy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定原则参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第四章。

　　第三十四条 非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法，如果采用市场比较法，则按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。有条件的还可以采用收益法和假设开发法进行评估。

　　第三十五条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线：

　　（一）成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧并考虑土地取得成本，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。

　　（二）成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋征收补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：

　　征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格 ＋ 建筑物重置价格 － 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。

　　（三）参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格采用基准地价修正法确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。

　　

　　第四节 其他征收估价问题处理

　　　 第三十六条 收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。

　　第三十七条 成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。房屋折旧采用直线折旧法计算，不适用直线折旧法的，采用成新折扣法计算。

　　第三十八条 临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期

　　限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

　　第三十九条 非房屋及其附属物估价规定：凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

　　第四十条 其它估价规定：室内装修装饰的估价参照《吉安市中心城区征收评估指导标准》第六章确定的标准执行。

　　

　　第五节 征收估价报告

　　第四十一条 征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则（试行）的要求出具征收估价报告。

　　第四十二条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名，不得以印章代替签名，同时加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。

　　第四十三条 房屋征收估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

　　

　　第六节 征收估价工作准则

　　第四十四条 被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。

　　第四十五条 评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。

　　第四十六条 所有征收估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

　　第四十七条 估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。

　　第四十八条 征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

　　第四十九条 征收评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向征收部门提交正式的征收估价分户报告，并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。

　　第五十条 征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。

　　

　　第七节 征收估价工作资料存档

　　第五十一条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：

　　（一） 房屋征收委托评估协议；

　　（二） 房屋征收决定公告；

　　（三） 估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料；

　　（四） 估价对象的实地查勘记录、影像等资料；

　　（五） 标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料；

　　（六） 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；

　　（七） 其他涉及估价项目的必要资料。

　　第五十二条 评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。

　　

　　第四章 附 则

　　第五十三条 选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有关规定结合本细则实施。

　　第五十四条 征收项目概算估价可参照本细则在房屋征收调查阶段进行估价测算，项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。

　　第五十五条 本细则未能涵盖的其它征收估价情况，按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。

　　第五十六条　 本细则由市房屋征收部门负责解释。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。

　　第五十七条 本细则自公布之日起施行。

　　

　　附：吉安市中心城区征收评估指导标准（本标准根据实际情况每年作出相应调整并报市政府批准执行）

　　

　　

　　吉安市中心城区征收评估指导标准

　　

　　第一条 为了规范我市中心城区国有土地上房屋征收评估工作，确保评估补偿价格公正、客观、准确，根据建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本标准。

　　第二条 本标准适用范围：在吉安市中心城区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本标准。

　　

　　第一章 市场比较法可比实例选择要求

　　第三条 可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。

　　第四条 可比实例应选择与估价对象处于邻近或类似地段的房屋。

　　第五条 可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。

　　第六条 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：

　　（一）钢混结构；

　　（二）砖混结构；

　　（三）砖木结构；

　　（四）简易结构。

　　第七条 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

　　第八条 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月，近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。

　　第九条 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

　　第十条 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

　　第十一条 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。

　　

　　第二章 整体评估基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件

　　第十二条 住宅房屋征收整体估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：

　　（一） 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。

　　（二） 一般情况下为无装修的成套房屋。

　　（三） 一般情况下房屋为砖混一等十成新。

　　（四） 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个征收项目范围内的“标准样本住宅”。

　　第十三条 住宅房屋估价中可比实例选择应符合以下要求：

　　（一） 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或类似地段的住宅房屋；

　　（二） 一般情况下，可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋，如在估价对象类似范围内，无砖混结构的多层住宅房屋，可选取多层框架结构或高层框架结构住宅房屋；

　　（三） 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；

　　（四） 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；

　　（五） 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月；

　　（六） 采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量；

　　（七） 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％；

　　（八） 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

　　第三章 住宅房屋实体因素修正系数

　　第十四条 住宅房屋结构因素修正系数,结构因素修正根据实际情况在±5%范围内进行调整

　　房屋结构等级分类表

　　类别项目
　　结构
　　门窗及墙面
　　设备
　　耐用年限
　　残值率

　　一类钢混一级
　　八层及八层以上的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，有电梯，室内一般粉刷
　　铝合金及外墙高级装修
　　设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
　　60年
　　0

　　一类钢混二级
　　七层及七层以下的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，无电梯，室内一般粉刷
　　铝合金及外墙高级装修
　　设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
　　60年
　　0

　　二类砖混一级
　　钢混基础，部分钢筋混凝土梁、柱承重，钢筋混凝土圈梁、构造柱，上部眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面
　　铝合金及外墙高级装修
　　设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
　　50年
　　2%

　　二类砖混二级
　　钢混基础或砖基础，钢筋混凝土圈梁，内外墙均为眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面
　　铝合金及外墙部分装修
　　设备齐全，有上下水电、有独用的浴、厕等
　　50年
　　2%

　　二类砖混三级
　　砖石基础，内外墙均为二眠一斗承重墙或外墙眠砖，大部分二眠一斗墙，钢混楼面及屋面或钢混楼面瓦屋面，一般内粉刷，水泥地面
　　木门窗，外墙一般粉刷
　　设备基本齐全
　　50年
　　2%

　　三类砖木一级
　　外墙为眠砖的房屋，木柱排山屋架，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷
　　木门窗、外墙一般粉刷
　　设备基本齐全
　　40年
　　6%

　　三类砖木二级
　　外墙厚度在二砖以下或二眠一斗砖墙到顶，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷
　　木门窗、外墙一般粉刷
　　设备不齐全
　　40年
　　4%

　　三类砖木三级
　　部分砖墙或乱砖墙到顶，瓦木屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷
　　木门窗及外墙无粉刷
　　设备不齐全
　　40年
　　3%

　　四类简易结构
　　砖勒脚，木板墙，土坯墙，乱砖墙，简易屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷
　　门窗简陋
　　设备不齐全
　　10年
　　0


　　

　　第十五条 住宅房屋朝向因素修正系数

　　朝向系数（%）
　　
　　东西
　　南北
　　正南
　　正北

　　成套型住宅
　　0
　　+4
　　+2
　　0

　　非成套型住宅
　　0
　　＋0.5
　　0
　　0




　　第十六条 住宅房屋楼层因素修正系数

　　居住层次
　　总层数为二层的增减比率（%）
　　总层数为三层的增减比率（%）
　　总层数为四层的增减比率（%）
　　总层数为五层的增减比率（%）
　　总层数为六层的增减比率（%）
　　总层数为七层的增减比率（%）
　　总层数为八层的增减比率（%）

　　第一层
　　0
　　0

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