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广东省人大常委会


深圳经济特区建设监理条例
广东省人大常委会


（1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二次会议通过 1995年9月18日公布 1996年1月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 监理的内容
第三章 监理工程师
第四章 监理工程师事务所
第五章 监理工程师协会
第六章 监理业务的实施
第七章 外资、中外合资和国外贷款工程建设项目的监理
第八章 罚 则
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了确立工程建设监理制度，规范监理工程师的执业活动，促进工程建设项目管理的科学化、专业化，提高工程建设的投资效益和管理水平，根据深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。
第二条 本条例所称建设监理（以下简称监理），是指监理工程师事务所受业主的委托，依据国家关于工程建设的法律、法规、规章以及其他有法律拘束力的文件，对工程建设实施的监督管理。
第三条 本条例所称监理工程师事务所，是指依法成立的接受业主委托对工程建设实施监督管理的社会中介组织。
本条例所称业主，是指建设项目的投资者。建设项目由政府投资的，建设单位为该建设项目的业主。
第四条 工程承包人及有关单位应接受监理工程师对其工程建设行为的监理。
本条例所称工程承包人，是指承包工程勘察设计的勘察设计单位和承包工程施工的承建商。
第五条 总投资额在三百万元以上的新建、扩建、改建工程项目的施工准备、施工、保修各阶段均应依本条例实行监理。
前款工程项目以外的建设工程以及前款工程项目的建设前期、设计阶段是否实行监理，由业主决定。
第六条 深圳市人民政府建设行政主管部门（以下简称市主管部门）是监理的主管部门，区人民政府建设行政主管部门（以下简称区主管部门）在市主管部门指导下负责其权限范围内监理的监督管理。
市主管部门的主要职责是：
（一）贯彻执行建设监理法律、法规、规章，制定具体的监理管理办法并组织实施；
（二）审批设立监理工程师事务所的申请，核发执业许可证书；
（三）负责外地和境外监理机构进入特区从事监理业务的资格审查与注册管理；
（四）负责监理工程师事务所的资质等级的初审、申报和管理；
（五）负责监理工程师资格的初审、申报和管理；
（六）审批监理工程师的注册申请，核发执业证书；
（七）协调监理工程师事务所与业主及参与工程建设各方之间的关系，对其工程建设行为进行监督和管理；
（八）监督、管理、指导监理工程师事务所和深圳市监理工程师协会（以下简称市监理工程师协会）的工作；
（九）依据本条例对违法行为实施处罚；
（十）深圳市人民政府规定的其他职责。
第七条 监理工程师事务所和监理工程师必须遵守法律、法规，遵守监理工程师行业的执业纪律和道德准则，恪守科学、公正、诚实信用的原则。
监理工程师事务所和监理工程师依法执业，受法律保护。

第二章 监理的内容
第八条 监理可分为建设前期阶段监理、设计阶段监理、施工准备阶段监理、施工阶段监理和保修阶段监理。
第九条 建设前期阶段监理的内容：
（一）投资项目的决策咨询；
（二）建设项目的可行性研究；
（三）编制设计任务书。
第十条 设计阶段监理的内容：
（一）协助业主提出设计要求，参与评选设计方案；
（二）参与选择勘察、设计单位，协助业主签订勘察设计合同并监督合同的实施；
（三）督促设计单位限额设计、优化设计；
（四）审核设计是否符合规划设计要点，能否满足业主提出的功能使用要求；
（五）审核设计方案的技术经济指标的合理性；
（六）审核设计是否满足国家规定的具体要求和设计规范；
（七）分析设计的施工可行性和经济性。
第十一条 施工准备阶段监理的内容：
（一）受业主委托组织招标，编制与发送招标文件，组织评审投标书，提出定标意见；
（二）核查施工图预算；
（三）协助业主签订与工程有关的合同。
第十二条 施工阶段监理的内容：
（一）协助业主与承建商编写开工报告，协助业主办理开工手续；
（二）确认承建商选择的分包商；
（三）组织施工图纸会审；
（四）审核承建商提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；
（五）督促、检查承建商严格执行工程承包合同和国家工程技术规范、标准，协调业主和承建商之间的关系；
（六）审核承建商或业主提供的材料、构配件和设备的数量及质量；
（七）控制工程进度、质量和投资，督促、检查承建商落实施工安全保证措施；
（八）组织分项工程和隐蔽工程的检查、验收，签发工程付款凭证；
（九）负责施工现场签证；
（十）监管房地产预售款的专款专用，书面通知房地产预售款监管机构向房地产转让人划款；
（十一）督促承建商整理合同文件和技术档案资料；
（十二）组织业主和工程承包人进行工程竣工初步验收；
（十三）提出竣工验收申请报告；
（十四）参加工程验收，审查工程结算。
第十三条 保修阶段监理的主要内容为负责检查工程状况，参与鉴定质量责任，督促承建商回访、监督保修直至达到规定的质量标准。

第三章 监理工程师
第十四条 本条例所称监理工程师，是指经注册持有监理工程师执业证书，并受业主委托从事建设工程监理的专业人员。
禁止未经注册的人员以监理工程师的名义从事工程建设监理业务。
第十五条 监理工程师执业必须加入监理工程师事务所。
第十六条 申请监理工程师执业，应由申请人向市监理工程师协会提交如下材料：
（一）个人申请报告；
（二）监理工程师资格证书；
（三）专职从事监理工作二年以上的证明；
（四）监理工程师事务所与申请人的聘用合同或工作调动证明；
（五）二名监理工程师的推荐书；
（六）以往参与过的主要监理工程目录；
（七）居民身份证。
第十七条 市监理工程师协会自接到申请人的注册申请之日起二十日内提出审核意见，报市主管部门审批。
市主管部门自收到审核意见和申请材料之日起三十日内，应当作出批准或不批准的决定。对批准的，应当向申请人颁发执业证书；对不批准的，应自决定之日起十五日内通知申请人，并书面说明理由。
第十八条 申请人有下列情形之一的，市主管部门不予注册；已注册的，撤销注册，收加执业证书。
（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力的；
（二）被判处有期徒刑以上刑罚，刑满释放未逾三年的，但过失犯罪的除外；
（三）因经济违法行为受行政处罚或撤职以上行政处分未逾三年的；
（四）受吊销监理工程师执业证书的处罚未逾五年的；
（五）丧失债务清偿能力的；
（六）提供虚假注册申请材料的；
（七）法律、法规规定的其他不予注册或应予撤销注册的。
被撤销注册的人员可以重新申请注册，但必须符合本条例的有关规定。
第十九条 市主管部门对监理工程师应当每年进行年审。年审合格者方可继续执业。
第二十条 监理工程师应当自领取执业证书之日起一个月内向市监理工程师协会申请登录。
市监理工程师协会应当建立监理工程师名册，并应报市主管部门备案。
市监理工程师协会应当每年在市主管部门指定的报刊上公告监理工程师名册。
第二十一条 监理工程师不得涂改、出租、出借、转让或出卖执业证书，不得同时在二个或二个以上的监理工程师事务所任职。

第四章 监理工程师事务所
第二十二条 监理工程师事务所是监理工程师的执业机构，其组织形式分为法人监理工程师事务所、合伙监理工程师事务所、个人监理工程师事务所。
第二十三条 设立法人监理工程师事务所的，应当具备下列条件：
（一）有十名以上具有监理工程师资格的专职从业人员，其中至少应有五名以上持有监理工程师执业证书；
（二）负责人和技术负责人必须具有高级工程师或高级建筑师职称，持有监理工程师执业证书，具有深圳市户口；
（三）专职从业人员专业搭配合理，其中至少应有三名高级工程师、一名高级建筑师和一名高级经济师；
（四）注册资本二百万元以上；
（五）有固定的办公场所和必要的设施。
法人监理工程师事务所，以其全部资产对其债务承担责任。
第二十四条 设立合伙监理工程师事务所的，应当具备下列条件：
（一）有三名以上合伙人，其中至少二名具有深圳市户口；
（二）合伙人必须持有监理工程师执业证书，专职从事监理业务五年以上，其中在深圳市建设监理行业从事监理业务二年以上，且无不良执业记录；
（三）合伙人中至少二名具有高级工程师或高级建筑师职称；
（四）有十名以上具有监理工程师资格的专职从业人员，且从业人员的专业搭配合理，其中至少应有三名高级工程师、一名高级建筑师和一名高级经济师；
（五）注册资本一百万元以上；
（六）有固定的办公场所和必要的设施。
合伙人对合伙监理工程师事务所的债务，负无限连带责任。
第二十五条 设立个人监理工程师事务所的，申请人应当具备下列条件：
（一）有深圳市户口；
（二）持有监理工程师执业证书，专职从事建设监理业务十年以上，其中在深圳市建设监理行业工作五年以上，且无不良执业记录；
（三）具有高级工程师或高级建筑师职称；
（四）注册资本一百万元以上；
（五）有固定的办公场所和必要的设施；
（六）聘请十名以上具有监理工程师资格的专职从业人员，且从业人员的专业搭配合理，其中至少应有三名高级工程师、一名高级建筑师和一名高级经济师。
个人监理工程师事务所的名称，应当标明申请人的姓名。申请人对个人监理工程师事务所的债务负无限责任。
第二十六条 申请设立监理工程师事务所，除应分别具备本条例第二十三条或者第二十四条或者第二十五条规定的条件外，申请人还应向市主管部门提交下列文件：
（一）设立申请书；
（二）从业监理人员的名单、简历、监理工程师资格证书、监理工程师执业证书；
（三）从业监理人员的居民身份证；
（四）监理工程师事务所章程。
第二十七条 市主管部门受理设立监理工程师事务所的申请后，应在四十五日内决定是否批准。设立申请批准后，发给监理工程师事务所执业许可证书；设立申请不予批准的，应自作出决定之日起十五日内通知申请人，并书面说明理由。
申请人领取监理工程师事务所执业许可证书后，应当向市监理工程师协会申请登录。申请登录后，方可开业。
第二十八条 监理工程师事务所执业许可证书实行年度验审制度。年审合格，方可继续开业。
第二十九条 监理工程师事务所成立后，因各种原因丧失设立条件的，由市主管部门责令其暂停执业；逾期六十日仍达不到规定条件的，应予撤销。
第三十条 监理工程师事务所设立分支机构的，应当经市主管部门批准。
第三十一条 深圳市外的监理工程师事务所进入特区从事监理业务，应当向市主管部门提出申请，领取执业许可证书并在市监理工程师协会登录后方能承接监理业务。
深圳市外监理工程师事务所进入特区从事监理业务的条件和审批程序，由市主管部门另行规定。
第三十二条 境外建设工程监理机构来特区临时执业，应当按照国家有关规定并经市主管部门批准。
第三十三条 监理工程师事务所自领取执业许可证书之日起一年内暂不核定资质等级，在此期间内须在经核定的临时监理业务范围内从事监理业务。
未核定资质等级的监理工程师事务所，只能从事楼层十八层以下、跨度二十四米以下的一般工业与民用建设工程和高度五十米以下的高耸构筑工程以及投资一千万元以下的其他工程的监理业务。
监理工程师事务所自领取执业许可证书满一年之日起可以向市主管部门申请资质初审，市主管部门初审合格后，报国家规定的资质管理部门复审，申请核发资质等级证书。
第三十四条 监理工程师事务所领取资质等级证书后，须按下列规定在各自的业务范围内从事监理业务：
（一）甲级监理工程师事务所可以承接各类建设工程监理业务；
（二）乙级监理工程师事务所可以承接楼层三十五层以下、跨度三十六米以下的一般工业与民用建筑工程和高度一百五十米以下的高耸构筑工程以及国家建设行政主管部门规定的二等其他类、二等以下其他类建筑安装工程的监理业务；
（三）丙级监理工程师事务所可以承接楼层二十五层以下、跨度二十七米以下的一般工业与民用建筑工程和高度一百米以下的高耸构筑工程以及国家建设行政主管部门规定的三等其他类建筑安装工程的监理业务。
第三十五条 监理工程师事务所自领取资质等级证书满一年之日起可以向市主管部门申请资质升级初审，市主管部门初审合格后报国家规定的资质管理部门复审。
第三十六条 监理工程师事务所不得伪造、涂改、出租、出借、转让或出卖执业许可证书和资质等级证书。
第三十七条 监理工程师事务所应当按业务收入的百分之五提取风险基金。
风险基金专门用于监理工程师事务所执业中造成的损害赔偿。

第五章 监理工程师协会
第三十八条 市监理工程师协会是依法登记成立的对监理工程师及监理工程师事务所进行行业管理的社会团体。
市监理工程师协会的章程应经会员大会通过，并报市主管部门批准。
第三十九条 市监理工程师协会的职责：
（一）保障监理工程师依法执业，维护监理工程师的合法权益，反映监理工程师行业的意见和要求；
（二）办理监理工程师和监理工程师事务所的登录、公告；
（三）办理监理工程师执业申请的初审；
（四）拟定监理工程师执业规则和制度；
（五）对违法违规的监理工程师和监理工程师事务所提出处罚意见；
（六）组织会员开展监理工程师工作理论与实务研讨活动，总结、交流业务经验，宣传监理工程师制度，推动监理业务的开展；
（七）对监理工程师进行业务培训和执业纪律、职业道德教育；
（八）调解监理工程师事务所与业主之间的争议；
（九）发展同境外建设监理同行的联系。
第四十条 市监理工程师协会会员分为团体会员和个人会员。
在特区注册登记的监理工程师事务所应当加入市监理工程师协会，成为团体会员。
在特区内的监理工程师事务所执业的监理工程师应当加入市监理工程师协会，成为个人会员。
第四十一条 市监理工程师协会成立惩戒委员会，对监理工程师和监理工程师事务所违反法律、法规、职业道德和行业纪律的行为，提出惩戒意见，报市主管部门审核批准。
惩戒委员会由市监理工程师协会工作人员、市主管部门工作人员、监理工程师和社会知名人士七至九名组成。

第六章 监理业务的实施
第四十二条 业主可以自由选择监理工程师事务所。但政府投资、行政事业单位自筹资金投资、国有企业投资的建设工程，应当通过招标方式选择监理工程师事务所。
业主可以委托一个监理工程师事务所承担其所投资的建设工程各阶段的监理任务，也可以委托多个监理工程师事务所分别承担不同阶段的监理任务。
第四十三条 业主与监理工程师事务所应当签订书面监理合同，明确双方的权利义务。
监理合同应当采用由市主管部门制定的标准文本。
监理合同应当自正式签订之日起十五日内报市主管部门备案。
第四十四条 监理工程师事务所不得转让监理业务。
第四十五条 监理工程师事务所不得与其所监理工程的工程承包人、设备制造商和材料供应商发生经营关系或隶属关系，不得是这些单位的投资者或合伙经营者。
第四十六条 监理工程师事务所不得为其自身或其投资者投资所建的工程实施监理。
第四十七条 监理工程师事务所的从业人员不得承包经营施工业务和建材销售业务，也不得在国家机关、承建商、设备制造商和材料供应商等处任职。
第四十八条 监理工程师事务所应当根据所承担的监理业务，成立由总监理工程师或其代表、监理工程师及其他监理人员组成的工程项目监理机构。
工程项目监理机构实行总监理工程师或其代表负责制。
承担施工阶段监理业务的监理机构应当进驻施工现场，其派驻现场的监理工程师应当适应该阶段监理业务。
第四十九条 实施监理前，业主应向工程承包人及有关单位发出书面通知，告知其监理工程师事务所名称、监理内容、总监理工程师或其代表姓名及权限等事项；总监理工程师或其代表也应向上述有关单位发出书面通知，告知项目监理机构组成人员的姓名及权限。
第五十条 实施监理过程中，业主对工程承包人及有关单位的任何指令均应通过总监理工程师或其代表发布。
总监理工程师或其代表认为业主发出的指令违反法律、法规、规章及有关规定的，有权拒绝执行，并书面通知业主；业主对此有异议的，可报告市或区主管部门处理。
第五十一条 实施监理过程中，工程所用材料进场验收合格书、工序交接验收合格书、工程款支付通知及停工通知、复工通知均应当由总监理工程师或其代表签发。
第五十二条 工程承包人及有关单位应当按照监理工程师事务所的要求提供必要的设计资料、施工原始记录、检测记录等技术、经济资料。
第五十三条 监理工程师事务所应当严格履行监理职责。根据监理合同的规定应该实施监理的事项，监理工程师事先没有说明又不按时实施的，视同已被监理工程师认可。
由于监理工程师不履行监理职责或监理工作失误造成经济损失的，监理工程师事务所应当承担相应的赔偿责任；由此造成工程质量缺陷的，适用有关法律、法规的规定。
第五十四条 监理人员不履行监理职责的或不称职的，业主有权要求监理工程师事务所更换。
第五十五条 总监理工程师或其代表无权自行变更业主与承包人或其他有关单位签订的合同，确需变更合同的，应当及时向业主提出建议，协助双方变更合同。
第五十六条 发生下列情形之一的，业主和监理工程师事务所可以变更或解除监理合同：
（一）经当事人双方协商一致，并且不会因此而损害国家利益和他人合法权益的；
（二）因不可抗力致使监理合同无法履行或者不能全部履行的；
（三）因一方违约，使监理合同履行成为不必要的；
（四）监理工程师事务所解散或丧失监理资格或监理工程师事务所及其从业人员作出有损业主利益行为的；
（五）业主强迫监理工程师事务所及其从业人员执行其违背法律、法规、规章及有关规定的指令，经劝导、说服无效的；

（六）出现监理合同约定的变更或者解除合同条件的。
双方协商变更或解除合同的，应当订立书面协议。
一方当事人根据本条第一款第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时书面通知对方。
第五十七条 因变更或者解除监理合同致使当事人遭受损失的，有过错的一方应当承担赔偿责任。
第五十八条 各监理阶段的监理费按所监理工程的估算投资或设计概算、施工图预算、工程结算总造价的一定比例分别计取。
监理收费标准，由市主管部门会同市人民政府物价行政主管部门另行规定。
第五十九条 监理合同所订定的监理收费不得低于市主管部门规定的最低标准。
监理工程师事务所不得以降低收费作为竞争手段。

第七章 外资、中外合资和国外贷款工程建设项目的监理
第六十条 境外企业、其他经济组织或个人在特区内独立投资的工程建设项目，需要委托境外监理机构承担监理时，应当聘请境内监理工程师事务所参加，进行合作监理。
中外合资建设项目，凡境内监理工程师事务所能够承担监理业务的，应当委托境内监理工程师事务所监理。境内监理工程师事务所不能承担监理业务的，经市主管部门批准，可以聘请境外监理机构与境内监理工程师事务所进行合作监理。
国外贷款建设项目，由境内监理工程师事务所承担监理。如果贷款方要求境外监理机构参加监理的，境外监理机构应当与境内监理工程师事务所合作监理。
第六十一条 境外监理机构与境内监理工作师事务所从事合作监理，应当由与其有业务往来的银行担保，经市主管部门审批，取得执业许可证书，方可执业。
第六十二条 境外监理机构申请执业许可证书，应当向市主管部门提供下列材料：
（一）注册国家（地区）政府出具的注册证明书；
（二）境外监理机构所在国出具的建设监理资质等级证书；
（三）专业技术水平的证明材料；
（四）承担过监理业务的证明材料；
（五）近期资产负债表，开户银行或其他金融机构出具的资信证明；
（六）拟派遣监理工程师的授权书和姓名、国籍、简历、技术职称；
（七）担保银行的名称、地址和同意提供担保的证明文件。
上列材料采用外国文字书写的，申请人应同时提供中文译本。市主管部门审批时以中文译本为准。
第六十三条 中外合作监理，必须签订合作监理合同。
合作监理合同应当包括下列内容：
（一）监理对象和内容；
（二）监理所依据的规范标准；
（三）双方权利和义务；
（四）监理费的分配；
（五）风险的承担；
（六）违约责任；
（七）争议解决条款。
第六十四条 中外合作监理组织在特区承担监理业务，应当采用我国的技术规范。特殊情况下确需采用境外技术规范的，应当经市主管部门批准后方可采用。
第六十五条 外资、中外合资和国外贷款建设项目的监理费计取标准及付款方式，可参照国际惯例，不受特区监理费收费标准的限制。
第六十六条 香港、澳门、台湾地区的企业、其他经济组织或个人在特区投资的工程建设项目，按本章规定实行监理。上述地区的监理机构应聘与境内监理工程师事务所合作监理的，也参照本章规定执行。

第八章 罚 则
第六十七条 业主违反本条例第五条第一款规定，对应实行监理的工程不委托监理工程师事务所实施监理的，不予办理建筑许可证、建设工程开工许可证；已经施工的，责令停止施工并处以工程总造价百分之二的罚款。由此造成的经济损失，由业主承担。
第六十八条 违反本条例第十四条第二款、第十五条规定的，由市主管部门责令其停止执业，三年内不得参加注册，处以五千元以上一万元以下的罚款，并没收非法所得。
第六十九条 监理工程师违反本条例第二十一条规定，涂改、出租、出借、转让或出卖执业证书或者同时在二个或二个以上的监理工程师事务所任职的，由市主管部门吊扣其执业证书六个月以上一年以下，并处以五千元以上一万元以下的罚款。

第七十条 违反本条例第二十七条第二款，第三十一条第一款、第三十二条规定，擅自承接监理业务的，责令其停止非法经营活动，由市主管部门没收其非法收入，并处以非法收入一至二倍的罚款。
第七十一条 违反本条例第二十九条规定继续执业的，由市主管部门没收其非法收入，并处以非法收入一至二倍的罚款。
第七十二条 违反本条例第三十条规定的，由市主管部门责令其撤销；情节严重的，由市主管部门处以三万元以上五万元以下的罚款，并吊销其执业许可证书。
第七十三条 违反本条例第三十三条第一款和第二款、第三十四条规定，超越监理业务范围承接监理业务的，由市主管部门责令其停止对该项工程的监理，吊扣其执业许可证书二个月以上六个月以下，处以三万元以上五万元以下的罚款；情节严重的，吊销其执业许可证书。
第七十四条 违反本条例第三十六条规定的，由市主管部门没收其非法所得，并处以七万元以上十万元以下的罚款，吊扣其执业许可证书二个月以上六个月以下；情节严重的，吊销其执业许可证书。
第七十五条 违反本条例第四十三条第三款规定的，由市主管部门处以五千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，吊扣其执业许可证书二个月以上六个月以下。
第七十六条 违反本条例第四十四条、第四十五条、第四十六条规定的，由市主管部门予以警告或责令停业整顿，没收其非法收入，因停业造成的经济损失由监理工程师事务所承担；情节严重的，吊销其执业许可证书。
第七十七条 违反本条例第四十七条规定的，由市主管部门予以警告或责令其停止执业，并处以该监理人员五千元以上一万元以下的罚款；如该监理人员为监理工程师，吊销其执业证书。
第七十八条 监理工程师事务所、监理工程师及其他从业人员违反本条例，不履行监理职责、徇私舞弊或因监理工作失误造成事故和人身伤亡的，除应承担相应赔偿责任外，由市主管部门处以监理工程师事务所七万元以上十万元以下的罚款，吊扣其执业许可证书二个月以上六个月以下
；情节严重的，吊销其执业许可证书；对于有关监理工程师给予吊扣执业证书二个月以上六个月以下的处罚，情节严重的，可以吊销其执业证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十九条 市监理工程师协会工作人员违反本条例规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由市监理工程师协会给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十条 市主管部门工作人员违反本条例规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由市行政监察部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十一条 当事人对市主管部门作出的处罚决定不服的，应当自收到处罚决定之日起十五日内向深圳市人民政府行政复议机关申请复议；对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
当事人对处罚决定逾期不申请复议或不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章 附 则
第八十二条 本条例施行前在特区设立的监理组织，应当依照本条例规定进行改组，并于1996年12月31日前改组完毕。
改组的具体办法由深圳市人民政府另行规定。
第八十三条 深圳市人民政府可以根据本条例制定实施办法。
第八十四条 本条例自1996年1月1日起施行。
本条例施行以前在特区实施的有关规定与本条例有抵触的，以本条例为准。



1995年9月18日
海南省人大常委会


海南省人民代表大会常务委员会关于修改《海南经济特区土地管理条例》的决定


（2006年3月30日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 2006年4月5日海南省人民代表大会常务委员会公告第40号公布 自2006年6月1日起施行）

海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议决定对《海南经济特区土地管理条例》作如下修改：
　　一、删去第四十七条。
　　二、第四十八条改为第四十七条，修改为：“国有土地使用权转让、抵押、入股或者企业改制、改组，涉及国有土地使用权变更流转的，当事人应当委托土地评估机构对土地使用权价格进行评估。土地估价报告应当报县级以上人民政府土地行政主管部门备案。
　　以国有划拨土地使用权作为出资条件与他人联合举办企业、入股或者企业改制、改组，涉及国有划拨土地使用权流转的，应当拟定国有划拨土地使用权处置方案，并报有批准权的土地行政主管部门和国有资产管理部门批准。”
　　本决定自2006年6月1日起施行。
　　《海南经济特区土地管理条例》根据本决定作相应修改并对条款顺序作相应调整，重新公布。

海南经济特区土地管理条例

（1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1999年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议修订 根据2006年3月30日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》修正）

第一章 总 则

　　第一条 为加强土地管理，保护土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，改善生态环境，促进社会经济的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合海南经济特区实际，制定本条例。
　　第二条 国有土地使用权可以依法出让、划拨、租赁、转让、承包、抵押和继承。
　　集体所有土地使用权可以依法出让、转让或者承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产，也可以依法由农村集体经济组织兴办企业，或者与他人联合举办企业，用于非农业建设。集体所有土地使用权可以依法抵押、继承。
　　第三条 实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对非农业建设占用耕地实行占补平衡，对生态公益林地实行特殊保护。
　　第四条 省、市、县、自治县土地行政主管部门负责本行政区域内土地统一管理和监督工作。
　　省土地行政主管部门设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责农垦企事业单位使用的国有划拨土地的管理工作，其派出机构的职责由省土地行政主管部门确定。
　　市、县、自治县土地行政管理部门可以在市辖区或者乡镇设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责市辖区或者乡镇的土地管理工作。

第二章 土地所有权、使用权和土地登记

　　第五条 实行土地登记发证制度。经依法登记的土地所有权、使用权及他项权受法律保护。
　　本条例所称土地他项权利，是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。
　　第六条 省、市、县、自治县土地行政主管部门负责本行政区域内城乡地政、地籍的统一管理工作。
　　农民集体所有的土地，由市、县、自治县人民政府登记造册，依法核发证书。
　　国有土地使用权由县级以上人民政府办理土地登记，核发土地使用权证书。
　　未确定使用权的国有土地，由土地所在市、县、自治县人民政府登记造册，负责保护管理。
　　土地他项权利由相应的土地使用权登记机关进行登记，并核发土地他项权利证明书。
　　第七条 依法设定土地所有权、土地使用权和土地他项权利的，应当在权利确定之日起15日内办理设定登记。
　　依法变更土地所有权、土地使用权或者土地他项权利，改变土地用途，土地所有者、使用者和土地他项权利人更改名称、地址的，以及更换或者更改土地证书的，应当从发生变更之日起30日内到原登记机关办理变更登记。
　　土地所有权、土地使用权、土地他项权利终止或者灭失的，应当从权利终止或者灭失之日起15日内到原登记机关办理注销登记。
　　第八条 土地登记机关应当在受理登记申请之日起30日内依法办理登记。
　　土地登记机关作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的，应当自接到申请之日起15日内将作出决定的理由书面通知当事人。
　　土地登记机关未能在规定的期限内办理有关权属设定登记、变更登记的，应当说明理由。
　　第九条 土地权属争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府依照国家法律规定的权限组织调解，调解未达成协议的，按照分级负责的原则处理。
　　土地权属争议的管辖范围依照国家法律的规定执行。农垦企事业单位与农村集体经济组织及其他单位和个人之间的土地权属争议，由省人民政府处理。
　　土地所有权和土地使用权争议，争议各方没有证据证明土地归属，又调解不成的，由县级以上人民政府根据具体情况决定其归属。

第三章 土地用途管制

　　第十条 各级人民政府应当编制本行政区域土地利用总体规划。
　　农垦国有农场的土地利用总体规划由省土地行政主管部门组织编制，统一纳入所在市、县、自治县土地利用总体规划体系。
　　第十一条 编制土地利用总体规划应当广泛征求公众意见。土地利用总体规划审批前，应当由省土地行政主管部门组织论证和评审。
　　承担土地利用总体规划编制任务的单位应当具备相应的资质条件。
　　第十二条 土地利用总体规划应当规定土地用途，将土地分为基本农田和一般耕地、生态公益林地和一般林地、园地、草地、水产养殖用地、建设用地和未利用地等，规定各类用地管制规则。同级土地行政主管部门负责土地用途管制的具体工作。
　　第十三条 实行基本农田保护制度。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
　　第十四条 未经依法批准，禁止占用生态公益林地从事非农业建设及开垦、采矿、采石、挖沙、取土、挖塘等破坏土层及地表植被的活动。确需占用的，必须报经省人民政府批准。
　　土层及地表植被能够恢复的，必须制订恢复方案；不能恢复的，按国家有关规定交纳森林植被恢复费。
　　业生产结构调整必须符合土地利用总体规划，禁止在土地利用总体规划划定的林地区内开垦耕地和单一种植草本经济作物。
　　第十五条 严格控制各项建设占用耕地。建设项目能利用荒地、劣地的，不得占用耕地；能利用现有建设用地的，不得新增建设用地。
　　经依法批准占用耕地用于非农业建设的单位或者个人，应当开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；不能自行开垦的，应当依法缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
　　第十六条 市、县、自治县人民政府应当依据土地利用总体规划划定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围编制建设用地分期实施计划，明确分期建设用地规模和范围。
　　未经批准，不得在土地利用总体规划划定的城市、村庄和集镇建设用地范围外安排非农业建设用地。
　　市、县、自治县行政区域内现有建设用地未合理利用的，除国务院和省人民政府批准的建设项目用地外，一般不办理新增农用地转用审批手续。
　　第十七条 省、市、县、自治县土地利用年度计划由同级土地行政主管部门会同有关部门编制。土地利用年度计划应当包括农用地转用、土地征用、土地使用权供应、耕地开垦和生态退耕等指标，并落实到项目。
　　县级以上人民政府应当将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容，向同级人民代表大会报告。
　　第十八条 省土地行政主管部门负责全省土地管理信息系统的开发、建设与管理。

第四章 土地开发与复垦

　　第十九条 省人民政府根据全省土地利用总体规划及占用耕地情况，制订全省耕地开垦规划、计划和质量标准，由省、市、县、自治县土地行政主管部门统一组织集中成片开垦耕地，或者由用地单位和个人按占用耕地情况开垦耕地。
　　市、县、自治县人民政府应当确保本行政区域内耕地总量动态平衡。个别市、县、自治县确因土地后备资源匮乏，新开垦耕地的数量不足以补偿所占耕地数量的，必须报省人民政府批准减免开垦耕地指标，并交纳相应耕地开垦费用，由省土地行政主管部门统一组织易地开垦。
　　本年度耕地总量未达到动态平衡或者未完成耕地开垦计划的，核减下一年度农用地转用计划指标。
　　第二十条 鼓励境内外单位和个人在土地利用总体规划划定的可开垦区域内有计划地投资开垦耕地。
　　第二十一条 开垦耕地应当制定耕地开垦方案，报请县级以上人民政府土地行政主管部门批准。
　　新开垦的耕地由县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门验收。经验收合格的，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。
　　第二十二条 土地复垦实行“谁破坏、谁复垦”的原则。因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人不能自行复垦的，应当按有关规定交纳土地复垦费，由土地所在市、县、自治县土地行政主管部门统一组织复垦。
　　第二十三条 省、市、县、自治县人民政府收取的新增建设用地有偿使用费留成部分、土地闲置费、耕地开垦费统一纳入基金预算和财政专户，由省、市、县、自治县土地行政主管部门会同同级财政部门按耕地开垦计划安排使用，专项用于成片开垦耕地。

第五章 农用地转用与土地征用

　　第二十四条 非农业建设涉及农用地转用、土地征用的，由市、县、自治县人民政府拟定方案，向省土地行政主管部门提出申请，经省土地行政主管部门审核后，按国家有关规定报请批准。国有未利用地转为建设用地的，报省人民政府批准。
　　市、县、自治县人民政府上报的农用地转用、耕地补偿、国有未利用地转为建设用地或者征用土地等方案应当落实用地项目；没有用地项目的，省土地行政主管部门不予受理。
　　农业综合开发用地中的非农业建设项目占用的土地按建设用地报请批准。
　　第二十五条 征用集体所有土地，由被征用土地所在市、县、自治县人民政府组织实施。但国务院或者省人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目，跨市、县、自治县的建设项目，以及国家、本省确定的其他重点建设项目，其土地征用由省土地行政主管部门组织实施。
　　第二十六条 征用集体所有土地按下列程序实施：
　　（一） 被征用土地所在市、县、自治县土地行政主管部门制定土地征用方案，经市、县、自治县人民政府审核后，按国家有关规定报请批准；
　　（二）土地征用方案批准后，由被征用土地所在市、县、自治县人民政府公告。公告期限不得少于15日。被征用土地的所有权人、使用权人、他项权利人在公告规定期限内，持土地权属证书等材料到当地土地行政主管部门办理征地补偿登记；
　　（三）市、县、自治县土地行政主管部门组织勘测，调查土地权属，清点青苗及地上建筑物等其他附着物，并根据批准的征地方案制定征地补偿安置具体方案；
　　（四） 市、县、自治县土地行政主管部门将征地补偿安置具体方案公告，并征求被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见；
　　（五)）市、县、自治县土地行政主管部门与被征用土地的农村集体经济组织签订《征用土地补偿协议书》，并落实征地有关事项。
　　第二十七条 土地补偿费按下列标准支付：
　　（一） 征用水田、旱田、菜地、园地和鱼塘，按该土地被征用前3年平均年产值的6—10倍支付；
　　（二)）征用已种植但未收益的园地，可以按作物长势比照邻近同类作物前3年平均年产值的4—8倍支付；
　　（三）征用林地，按被征林地平均年产值的10—15倍支付；
　　（四）征用其他土地，按第(一)项中旱田的标准减半支付。
　　征用耕地的安置补助费，按国家有关规定的标准支付。征用林地的安置补助费按被征林地平均年产值的10—15倍支付。
　　征用土地的青苗补偿费，属短期作物的，按一茬(造)产值支付，属多年生作物的，根据其种类和生长期长短给予合理支付；人工林和零星树木按实际价格支付。征用城市效区的菜地，用地单位应当按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
　　被征用土地上的房屋以及农田水利设施、水井、坟墓等其他附着物的补偿标准，由市、县、自治县人民政府规定，报省人民政府批准后执行。
　　征地方案公告发布后被征用土地单位自行砍伐的人工林或者突击抢种的作物、抢建的建筑物及其他附着物，不予补偿。
　　第二十八条 土地补偿费和安置补助费应当自征地补偿安置方案批准之日起 3个月内全额支付给被征用土地的农村集体经济组织，按国家有关规定用于被征用土地单位农民的生产和生活安置。被征用土地上附着物和青苗的补偿费，支付给地上附着物及青苗的所有者。
　　被征用土地属乡、镇农民集体所有的，土地补偿费的管理和使用办法由乡、镇人民代表大会决定；被征用土地属村农民集体或者村以下农民集体所有的，由村集体经济组织、村民委员会或者村民小组管理，其使用应当由村民会议或者村民代表会议决定。
　　未按《征用土地补偿协议书》约定支付土地补偿费、安置补助费、附着物及青苗补偿费的，土地行政主管部门不予办理供地手续。
　　市、县、自治县人民政府应当做好被征用土地单位及个人的生产、生活安置工作。
　　第二十九条 乡镇企业、乡(镇)村公共基础设施、公益事业等乡(镇)村建设需使用集体所有土地的，应按本条例第三十二条第一款规定的权限报请批准，其中涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
　　第三十条 农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户用地面积不得超过175平方米，具体标准由市、县、自治县人民政府规定，报省人民政府批准后执行。

第六章 国有土地使用权市场管理

第一节 国有土地供应
　　第三十一条 国有土地使用权出让、划拨、租赁、承包，应当坚持以项目带土地的原则，且必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划。
　　国有土地使用权出让年限不得超过70年；承包年限不得超过30年，确因特殊情况需延长的，报省人民政府批准；租赁年限由合同约定，但最长不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。
　　第三十二条 国有土地使用权划拨、出让、租赁用于非农业建设的，按下列权限批准： 县级（含县级市）人民政府1公顷以下，地级市人民政府2公顷以下。超过限额的，报省人民政府批准。
　　国有土地使用权出让、承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，按下列权限批准：耕地(含水田、旱田、菜地、园地、鱼塘)13公顷以下，其他土地33公顷以下的，由市、县、自治县人民政府批准。超过限额的，报省人民政府批准。
　　第三十三条 下列用途的国有土地使用权可以通过协议方式出让：
　　（一） 工业项目用地；
　　（二)）国家扶持发展的安居工程、解困房工程等普通标准住宅用地；
　　（三）除（一）、（二）项规定的其他国家、省重点建设项目；
　　（四）经省人民政府批准以协议方式出让的其他项目用地。
　　前款规定以外的项目用地应当采取拍卖、招标方式出让。
　　第三十四条 以招标、拍卖方式出让、租赁、承包土地使用权的，市、县、自治县土地行政主管部门应当公布招标、拍卖地块的规划用途和供地方式，并会同有关部门拟订招标、拍卖方案，报市、县、自治县人民政府批准后组织实施。
　　第三十五条 实行基准地价和标定地价公示制度。市、县、自治县各类用地的基准地价和标定地价由同级土地行政主管部门组织评估，经省土地行政主管部门评审后，报省人民政府批准公布执行。需调整修订的，报原批准机关批准。
　　以招标、拍卖方式出让、租赁、承包土地使用权的底价或者以协议方式出让、租赁、承包土地使用权的价格，由市、县、自治县土地行政主管部门根据经批准的基准地价，结合拟出让、租赁、承包地块的条件和使用年限以及土地供需情况等因素确定。
　　未经价格评估、确认的土地使用权，不得出让、租赁、承包。
　　第三十六条 土地使用权受让人、承租人、承包人应当从出让、租赁、承包合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金、当年的租金及承包金总额的10％作为定金，出让金和当年的租金、承包金余额应当在90日内付清。逾期未付清出让金、租金及承包金的，从逾期之日起每日加收未付部分1‰的违约金，逾期达90日仍未付清的，土地行政主管部门有权解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附着物，并可以请求赔偿。
　　土地行政主管部门未按合同约定期限提供土地使用权的，从逾期之日起每日按照已收取土地使用权出让金、租金、承包金总额1‰支付违约金；逾期达90日仍未提供土地使用权的，受让人、承租人、承包人有权解除合同，要求双倍返还定金，并可以请求赔偿。
　　自本条例施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费30%上缴中央财政，20%上缴省财政，50%留给市、县、自治县财政，专项用于耕地开发。
　　第三十七条 国有土地使用权受让人、承租人、承包人从出让、租赁、承包合同约定的动工开发之日起，满两年未完成项目投资总额25%的，由市、县、自治县人民政府报请原批准机关批准，无偿收回土地使用权。
　　第三十八条 非农业建设闲置土地由县级以上人民政府按下列标准征收土地闲置费：
　　（一）以出让方式取得土地使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的，按土地使用权出让金5%至20%征收；
　　（二）以租赁、承包方式取得土地使用权，超过租赁、承包合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的，按当年的租金、承包金20%至50%征收；
　　（三）已经办理征地划拨审批手续的非农业建设项目，占用耕地一年以上未动工开发建设的，按该地块标定地价的5%至20%征收。
　　第三十九条 国有土地使用权出让、租赁期限届满，土地使用权由市、县、自治县人民政府无偿收回，其地上建筑物、其他附着物依照出让合同约定处理，没有约定的，无偿收归国有；需要续期的，土地使用者应当在期满前一年提出申请，经批准后重新签订出让、租赁合同，按当时地价标准支付土地使用权出让金、租金。地上原有的建筑物、其他附着物仍归土地使用者所有或者使用。
　　国有土地使用权受让人、承租人对原受让、租赁的土地使用权享有优先受让、租赁权。
　　第四十条 有下列情形之一者，由土地行政主管部门报原批准机关批准，收回划拨土地使用权：
　　（一）用地单位已经撤销或者迁移的；
　　（二）未经原批准机关同意，连续2年未使用土地的；
　　（三）不按批准的用途使用土地的。
　　第四十一条 国有土地不得承包用于非农业建设。承包期限届满，承包人对原承包的土地享有优先承包权，承包合同到期后未续期的，由发包方收回承包土地，地上附着物按照承包合同约定处理，没有约定的，归发包方所有。
　　第四十二条 土地使用权受让人、承租人、承包人应当按合同约定的用途使用土地；需要改变用途的，必须经市、县、自治县土地行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准，其中在城市规划区内改变土地用途的，在报请批准前，应当先经城市规划部门同意。

第二节 国有土地使用权交易
　　第四十三条 以出让方式取得的土地使用权可以依法转让、入股、承包、租赁、抵押、继承。
　　以租赁方式取得的承租土地使用权，在土地使用者按规定支付租金，并按合同约定完成开发建设后，经原批准机关批准，可转租、转让或者依法抵押。
　　国有土地承包后，在承包人支付土地承包金，并完成开发投资总额的25%以上的，可转让、转包、入股或者依法抵押。
　　国有土地使用权转让、租赁、承包、转包、入股、抵押的，当事人应当签订合同，并按本条例第七条规定办理登记。转让、转租、转包、入股、抵押合同不得违反出让、租赁、承包合同的约定。
　　地上建筑物、其他附着物与土地使用权应当同时出让、转让、抵押。地上建筑物、其他附着物转让需办理产权过户登记手续的，必须持有该建筑物、附着物所涉及的土地使用权和其他产权证书。
　　第四十四条 土地使用权依法继承的，继承人应当持有公证机关出具的土地使用权继承公证书或者司法机关生效的法律文书，到市、县、自治县土地行政主管部门办理土地使用权过户登记。
　　分割作为遗产的土地使用权，应当有利于生产和生活，不得损害该幅土地使用权的效用；不宜分割的土地使用权，可以采用折价、适当补偿或者共有等方式处理。
　　第四十五条 土地使用权依法抵押的，抵押人和抵押权人应当签订土地使用权抵押合同，并依照本条例第七条规定办理登记。没有办理抵押登记的，土地使用权抵押合同无效。
　　土地使用权人将已出租的土地使用权抵押时，原租赁合同继续有效，并由抵押人将抵押情况书面通知承租人。
　　第四十六条 有下列情形之一的，土地使用权不得转让、租赁：
　　（一）未经原登记机关批准的；
　　（二）未持有合法土地使用权证书及其他产权证书的；
　　（三）未依照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发的；
　　（四）县级以上人民政府依法决定收回的；
　　（五）土地使用权有争议的；
　　（六）未征得土地使用权共有人同意的；
　　（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制土地使用权转让、租赁的；
　　（八）转让人未经抵押权人同意转让土地使用权的；
　　（九）法律、法规规定禁止转让、租赁的其他情形的。
　　第四十七条 国有土地使用权转让、抵押、入股或者企业改制、改组，涉及国有土地使用权变更流转的，当事人应当委托土地评估机构对土地使用权价格进行评估。土地估价报告应当报县级以上人民政府土地行政主管部门备案。
　　以国有划拨土地使用权作为出资条件与他人联合举办企业、入股或者企业改制、改组，涉及国有划拨土地使用权流转的，应当拟定国有划拨土地使用权处置方案，并报有批准权的土地行政主管部门和国有资产管理部门批准。

第三节 划拨土地使用权交易
　　第四十八条 划拨土地使用权，按本条例第三十二条规定的权限报县级以上人民政府批准后，可以转让、承包、租赁、抵押或者与他人联合举办企业，但应当办理土地登记手续。国家另有规定的除外。
　　划拨土地使用权不得承包用于非农业建设。
　　第四十九条 划拨土地使用权转让、租赁、抵押或者与他人联合举办企业的，应当同时具备下列条件：
　　（一）已依法办理土地使用权登记手续，取得土地使用权证书；
　　（二）有地上建筑物的，应当取得合法产权证书；
　　（三）须征得土地及地上建筑物等产权共有人的同意。
　　第五十条 划拨土地使用权转让的，由受让方与市、县、自治县土地行政主管部门补签土地使用权出让合同，补办土地使用权出让手续，并按该宗地经确认的评估价格40%补交土地使用权出让金；划拨土地使用权租赁、对外承包的，租赁方、发包方应当按经确认的租金、承包金的40%向县级以上人民政府交纳土地收益。
　　以划拨土地使用权与他人联合举办企业的，以经评估确认的土地入股额依照前款规定的比例补交土地使用权出让金。
　　第五十一条 以划拨土地使用权设定抵押权的，因债务清偿或者其他原因终止抵押关系时，办理注销登记后可以保留划拨土地使用权性质；抵押人债务到期未能偿还或者在抵押合同期间宣告解散、破产，依法处分已抵押的划拨土地使用权的，应当从所得价款中按经确认的评估价格40%补交土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿，并由取得土地使用权的单位或者个人与市、县、自治县土地行政主管部门签订出让合同，依照法定程序报请批准。
　　第五十二条 企业公司制改造、组建企业集团、股份制改组、租赁经营以及企业出售、兼并、合并、破产等涉及划拨土地使用权变更、流转的，应当在办理土地使用权处置审批手续后，方能办理变更登记手续。

第七章 集体所有土地使用权市场管理

　　第五十三条 集体所有土地使用权出让或者与他人联合举办企业的最长年限为50年；对外承包的最长年限为30年，确因特殊情况需延长的，报省人民政府批准。
　　集体所有土地使用权出让、对外承包或者与他人联合举办企业等，应当有利于稳定家庭承包经营体制，并留足农村集体经济组织成员生产、生活用地。
　　第五十四条 集体所有土地使用权出让或者与他人联合举办企业用于农业开发的，由农村集体经济组织向市、县、自治县土地行政主管部门提出书面申请，经市、县、自治县土地行政主管部门审查后，按下列权限报县级以上人民政府批准：
　　耕地13公顷以下，其他土地33公顷以下，由市、县、自治县人民政府批准；超过限额的，报省人民政府批准。
　　集体所有土地对外承包经营的，应当报乡镇人民政府批准。
　　第五十五条 集体所有土地使用权出让、对外承包的，必须同时具备下列条件：
　　（一）土地权属合法、界址清楚，并办理了集体所有土地所有权登记手续；
　　（二）土地用途符合土地利用总体规划；
　　（三）已编制项目开发用地规划；
　　（四） 经村民会议2/3以上成员或者村民代表会议2/3以上的代表同意；
　　（五） 法律、法规规定的其它条件。
　　原已承包的，必须先经原承包者同意，解除承包合同，并对承包人给予合理补偿。
　　第五十六条 集体所有土地使用权出让、对外承包的，应当签订合同，按市、县、自治县人民政府制定的价格标准合理确定土地使用权出让金或者承包金，并按本条例第七条规定办理集体所有土地使用权或者土地他项权利登记手续。
　　集体所有土地使用权出让金或者承包金的支付期限和违约人的违约责任参照本条例第三十六条第一、二款的规定执行。
　　第五十七条 未经土地所有权人同意或者投入开发资金未达到合同约定标准的，集体所有土地使用权不得转让、入股、租赁、转包。
　　受让人、承包人以荒山、荒沟、荒丘、荒滩等集体所有土地使用权抵押的，必须经土地所有权人书面同意，并办理抵押登记手续。
　　集体所有土地使用权转让、入股、租赁、转包的，必须签订合同，办理变更登记手续。
　　第五十八条 集体所有土地使用权因转让而增值的，转让人应当向农村集体经济组织交纳增值额的10%。
　　第五十九条 集体所有土地使用权出让、对外承包或者与他人联合举办企业的，应当依照合同约定的用途使用土地。转让、租赁、转包后不得改变土地用途。需要改变用途的，必须按照批准权限报请原批准机关批准。
　　第六十条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准机关批准，可以无偿收回土地使用权：
　　（一）集体所有土地使用权出让、承包合同期限届满；
　　（二）用地单位未按合同约定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地闲置、弃耕抛荒满两年的。

第八章 监督检查

　　第六十一条 县级以上土地行政主管部门对本行政区域内违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。
　　第六十二条 土地管理监督检查人员应当经过培训，经考核合格后，方可从事土地管理监督检查工作。
　　土地监督检查人员执行监督检查公务时，应当向被监督检查单位和个人出示土地监督检查证件。
　　第六十三条 土地行政主管部门在依法履行监督检查职责、查处土地违法行为时，除采取《中华人民共和国土地管理法》第六十七条规定的措施外，还可以采取下列措施：
　　（一） 询问违法案件当事人、嫌疑人和证人；
　　（二） 暂扣与违法案件相关的书证、物证及其它证据；
　　（三）责令当事人停止正在进行的土地违法行为，下达责令停止土地违法行为通知书，当事人拒不停止的，可以对继续违法抢建部分的建筑物和其他设施予以拆除，并可以暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等；
　　（四)）停止办理涉嫌违法用地的审批和登记发证手续；
　　（五)）责令违法嫌疑人在调查期间不得变卖、转移与案件有关的财物，必要时，可以申请人民法院冻结其银行帐户。
　　第六十四条 土地行政主管部门在履行监督检查职责时，可以提请行政监察机关、银行、审计、税务等单位予以协作，有关部门应当予以配合。

第九章 法律责任

　　第六十五条 违反本条例规定， 有下列行为之一的，批准文件无效；已办理土地登记手续的，由县级以上人民政府注销土地登记，依法收回非法批准使用的土地，并依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准土地的；
　　（二）超越权限或者违反法定程序非法批准征用、农用地或者国有未利用地转为建设用地、土地出让、租赁、对外承包、转让的；
　　（三）超越权限或者违反法定程序非法批准土地登记的；
　　（四）超越权限或者违反法定程序批准改变土地利用总体规划及土地用途的；
　　（五）违反本条例规定，擅自超过年度用地计划指标批准农转用、征用、出让、划拨土地的；
　　（六）化整为零审批土地的。
　　前款所列非法批准登记土地行为对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十六条 有下列行为之一的，按非法占地处理，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收新建的建筑物和其他设施，可以并处非法占用土地每平方米15元以上30元以下的罚款：
　　（一）未经批准擅自占用土地利用总体规划划定的城市、村庄和集镇建设用地范围外的土地进行非农业建设的；
　　（二）超过批准用地数量或者用地界线占用土地的；
　　（三）土地使用权被依法收回，有关当事人拒不交还土地的；
　　（四）临时使用土地期满，逾期不归还又不办理续用手续的。
　　第六十七条 有下列行为之一的，其有关协议、合同、文件、图纸无效，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，对违反土地利用总体规划擅自将农用地转为建设用地的，限期拆除新建建筑物和其他设施，恢复土地原状，符合土地利用总体规划的，没收新建的建筑物和其他设施，可以并处违法所得20%以上50％以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一） 未经依法批准登记擅自出让、转让、租赁、承包、抵押土地使用权的；
　　（二） 以联营、合作、合资等名义倒卖土地批准文件和用地图纸的；
　　（三） 农村集体经济组织将不属于本集体经济组织所有的土地出让、对外承包或者与他人联合举办企业的；
　　（四）法律、法规规定禁止的其它形式非法转让土地的。
　　第六十八条 国有土地使用者未经批准，擅自改变土地用途的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处以非法占用土地每平方米10元以上30元以下罚款；逾期拒不改正的，由原批准用地的机关收回土地使用权。
　　第六十九条 擅自将集体所有土地使用权出让、转让、租赁或者承包用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处非法所得5%以上25%以下的罚款。
　　第七十条 违反本条例规定毁坏生态公益林地，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处土地复垦费2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第七十一条 以克扣、挪用、截留等手段非法占用征地补偿费或者土地出让、承包收入等有关费用的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退赔，对主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；集体侵占、私分和个人非法占用，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第七十二条 土地评估机构和评估人员在土地评估工作中弄虚作假的，处以5000元以上30000元以下的罚款，没收违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第七十三条 土地行政主管部门工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，尚不构成犯罪的，由所在单位或者监察机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第七十四条 违反土地管理法律、法规，阻挠国家征用土地的，由市、县、自治县土地行政主管部门责令交出土地，拒不交出土地的，申请人民法院强制执行；违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关依法处理。
　　第七十五条 违反本条例的行为，本条例未作处罚规定的，依照有关法律、法规处理。
　　第七十六条 被处罚单位或者个人对处罚决定不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉；逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第十章 附 则

　　第七十七条 海南省行政区域内非本经济特区的土地管理参照本条例执行。
　　第七十八条 耕地开垦费标准，鼓励投资开垦耕地的具体优惠政策以及公路网的骨架及干线公路、铁路、公用港口码头、民用机场、燃气管道和大中型水工程等基础设施建设征用集体所有土地的补偿费标准，由省人民政府另行规定。
　　第七十九条 本条例具体应用的问题由省人民政府解释。
　　第八十条 本条例自公布之日起施行，《海南省土地管理办法》和《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》同时废止。