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试析我国集体财产所有权的虚化问题/王政

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 12:36:42  浏览:8086   来源:法律资料网
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试析我国集体财产所有权的虚化问题

王政


近代启蒙思想家卢梭(Rousseau)有句名言:“人性的首要法则,是要维护自身的生存;人性的首要关怀,是对于其自身应有的关怀”。毋庸质疑,财产是维系生命的基本手段,是实现人类理想境界不可或缺的物质基础。法律正是通过保护财产的所有权来保护人类的自由的,所有权与人类对自身命运和发展的终极关怀有着极为密切的联系。也正因为如此,我们认为:卢梭的这句名言暗含了财产对人类的重要性和保护财产所有权制度的重大意义。
那么,何谓财产的所有权呢?在我国,法律通行的所有权概念为“所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益、处分的权利”。所有权为完全物权,它赋予权利人全面支配物的一切可能性,除了法律和公序良俗外,不应受到任何的限制。
本文正是建立在所有权这些本质特征的基础上,通过描述和分析我国集体财产所有权的现状来证明自己的论点的,即“在我国,集体财产所有权事实上已完全被虚化,法律最好应放弃类似‘集体财产所有权’这样的用语或表述”。

一、首先分析一下所有权制度的本质特征

所有权的本质特征也即所有权的根本属性。根据马克思主义的法学观点,所有权的本质被认为是表现并保护一定社会形态下的所有制关系。马克思指出:“一切生产都是个人在一定社会形式中并借助这种社会形式而进行的对自然的占有”。这意味着,人类的生产活动,体现为人指向自然(也即物)的活动。正是这种人对于特定范围内财产的自由支配,构成了所有权这一权利的灵魂。根据这一观点,一定社会中所有权法律关系的状况,不过是该社会生产资料归属状况的写照。
关于这个问题,西方学者有许多不同学说,如先占说、劳动说、人性说、法定说等。其中,先占说认为,所有权的本质是对于无主物的优先占有的一种认可;劳动说则认为,所有权的本质是对于自己劳动所得的认可和保护;而根据人性说的观点,所有权被描述为人类天性的要求,也即定分止争、各得其所的要求;法定说则认为,正是由于上述人类与财产的关系,法律才创设了所有权制度,其本质就是人类利用自己创设的这种法律手段来调整人与财产的关系,从而维护正常的社会秩序。上述各说都从不同角度解释了所有权的某些本质特征,其中法定说最易被人所接受。
从所有权所包括的内容进行分析,所有权包括占有、使用、收益和处分这样几项权能。其中,占有是指对物(财产)的事实上的管领,这是所有权最基本的一项权能,也是所有人能够直接支配其物的前提。使用则意味着依据该物的性能或用途加以利用,来满足某种需要的具体活动。收益则指获取物的增殖(孳息)。处分指所有人在事实上或法律上变更或者消灭其对物的权利行为。占有、使用、收益、处分这四项权能只是从不同角度表现了所有人对物的自由支配的各种可能性及权利的概括性,并非上述权能的简单相加。
从权利自身的角度去理解,所有权是通过人(包括自然人、法人和其他具有法定资格的主体,如国家等)对物的支配来反映或界定人与人之间的关系的。某人对某物拥有所有权意味着该人以外的一切人均不得妨碍其权利的行使。一旦他人妨碍了所有人权利之行使,所有人便有权请求消除此种妨碍。即所有权本质特征要求其必须含有所有人基于对特定范围内财产的权利而产生的对一切非所有人的直接救济权利或消除妨碍请求权。
通过以上对所有权本质特征的分析,我们应当肯定的结论是:1、所有权的主体必须是清晰的、明确的,不存在没有主体的权利。2、所有权的客体应当是具有价值或使用价值的物或可以物化的财产。3、所有权的内容应当是法定的,只有法律所认可或保护的权利对所有人而言才有实际意义。4、所有权制度是产生其他一切权利制度的基础,是整个权利大厦的基石,人类离开了对其赖以生存的物的基本权利,也就无所谓其他交换权利、人格权利、对国家和社会生活的管理等权利。离开了所有权,其他一切权利很可能会变成空中楼阁。

二、关于我国集体财产所有权的主要分类表现形式

依据我国《宪法》的规定,社会主义经济的基础是生产资料社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。本文分析的正是公有制中的集体财产所有权制度,关于全民所有,在此暂不涉及。目前,我国的集体财产所有权又是以怎样的形式进行表现呢?
首先,从集体财产所有人身份角度考虑,我国的劳动群众集体所有制分为城镇劳动群众集体所有制和农村劳动群众集体所有制。因为目前,在我国大量地区依据劳动群众生活或工作地域依旧将劳动者划分为农业户口和非农业户口,这种划分必然影响了劳动群众占有生产资料和自然资源的差异,直接导致他们现实社会中处于不同的政治和经济地位。
其次,从劳动群众集体范围的大小分析,我国劳动群众对生产资料的集体所有又可分为:班组(生产小队)集体所有、村(生产大队)或一般企业单位集体所有、乡镇集体所有、县区大集体所有。但是,从目前的实际状况来看,这种区分是模糊的,只是名义上的,从集体成员对集体财产享有的实际权利内容看,似乎无法准确确定哪一级集体是真正的所有权人。
再次,从劳动者拥有集体财产的具体类别看,我国劳动群众集体所能够拥有的财产包括:1、由法律规定属于集体所有的耕地、自留地、宅基地、森林和山岭、草原、荒地、滩涂等;2、由法律规定属于农村集体所有的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济财产;3、由法律规定的属于城镇集体所有的手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等行业的各种形式的合作经济财产;4、由集体企业或单位对非集体他性质的企业或单位进行投资所产生的以股权形式表现的财产。
最后,根据集体财产归属单位的多寡,可以分为单一集体财产所有权和复合集体所有权(由两个或两个以上集体单位所共有);根据财产的自然属性,可分为集体动产所有权和集体不动产所有权;根据其他标准,还可将集体财产划分为更多的具体类别,在此就不再一一列举了。 

三、关于集体财产所有权发生变动时所面临的法律尴尬

处分权是所有权的一项重要权能,甚至是被认为拥有所有权的根本标志。没有处分权,所有人便无法实现生产资料与劳动力的结合,无法实现物的交换及权利的转让所带来的收益。换句话说,处分权是最能反映所有人对物的实际支配的权利;而处分的目的恰恰又是为了收益,收益权又是现代所有权的本质特征。在货币经济和信用经济条件下,所有权的重心正日益由占有转向用益(这一走向,我们称之为“从管领到用益”)。然而,在我国,对集体财产所有权而言,我们却很难找到处分和收益两项基本权能;甚至在特殊情况下,连占有和使用的权能都不具备。在集体财产所有权(如土地、企业产权及资产等)发生变动时,我们会面临一系列法律上的尴尬局面。具体情形如下:
(一)农村集体土地所有权发生变动时所面临的法律尴尬。在我国,对农村集体土地由村小组、村或乡镇级政府以集体名义进行占有,以使用权承包或租赁的形式有偿交付农民使用(不少学者认为,目前农民这种使用集体土地的方式相当于前资本主义的“永佃制”)。按照我国土地管理方面的法律法规,名义上拥有集体土地所有权的各级集体组织或单位对集体土地使用权是不能随意处置的,尤其不能随意进行转让买卖。但是县级以上的政府可以代表国家从农民手中购买集体所有的土地,购买土地的价格(或补偿)完全以政府定价的方式由政府单方说了算,集体土地的所有者除了服从外,没有讨价还价的余地。另外,对集体土地买卖所得款项,农民只能得到一小部分,大部分收益由征地的各级政府(主要是地方政府)和集体组织的代表占有并支配。也就是说,从所有权转移所要求的基本权能看,农村集体土地所有权是不具备收益和处分两项基本权能的。
(二)城镇集体企业产权发生变动时所面临的法律尴尬。在我国,为了解决城镇非农业户口人员的就业问题,各地乡镇(包括以前的人民公社)或县级政府曾组织成立了大批的城镇集体所有制企业。这些城镇集体所有制企业在解决城镇非农户口就业方面无疑发挥了重要作用,许多企业都从几个人起发展到成百上千人的大企业。为明晰企业产权、规范这些企业的运营,国家曾出台过大量法规或政策文件来要求这些企业进行产权重组或改制,即要求企业职工或外部人员来买断企业资产或股份。对这些改制企业而言,其在最初成立时,往往政府并没有投入资金,企业财产完全是由集体企业的劳动职工共同创造或积累的,劳动职工应当是企业资产的实际所有人,应当拥有企业资产的实际处分权和收益权。但是实践中,对城镇集体所有制企业进行产权重组或改制的决定权却完全由县级以上政府控制,出售城镇集体企业资产或股权所得的收益完全归地方政府财政,地方政府实际成了城镇集体企业资产的所有人。可见,城镇集体所有制企业的集体成员本身并不拥有企业资产处分权和收益权。所谓的集体所有权也仅是名义上的,与国家所有权或政府所有权本身并无二致。
(三)农村集体财产所有权转为城镇集体财产所有权或国家所有权时所面临的法律尴尬。从所有权发生变动的原因角度看,所有权发生转移只能通过买卖、赠予、互易、继承等法定的方式进行。但是,在我国,从农业户口转为城镇非农业户口所引发的户籍身份上的变化却能使集体财产所有权发生变动。如将农业户口转为非农业户口后,集体所有的土地便自动转化为国家所有的土地(当然使用权仍可能还归原来耕种的人员);农村集体所有制的企业便转化为城镇集体所有制的企业,实际上是政府拥有支配权和收益权的企业。当然个别农业户口的人员如因读书、转干等原因转为非农业户口时,其也会因此失去原农村集体成员所享有的集体财产所有者利益。可见,我国的集体财产所有权带有很强的主体身份性,不具有处分前的永久占有或使用权能,其实际拥有者和使用者带有很大的不确定性。
(四)利用集体财产从事经营或对外投资所产生收益处分或产权界定时所面临的法律尴尬。随着我国实行改革开放政策,不管是在农村还是城市,都出现了大量的集体所有制企业(一般称之为“乡镇企业”,改革初期,许多私营或股份合作性质的企业一般都挂靠在集体所有制企业的名下)。这些企业通过对外投资或相互参控股,不少企业还发展成为大型的企业集团。但是,对大部分乡镇企业而言,其最终产权人往往是不清晰的。一般说来,这些企业所占用的土地最初都是集体所有的土地,所使用的资金也往往有部分是集体组织所投入的。但是这些企业往往仅由部分集体成员(甚至是少数个人)所控制,若企业经营或对外投资产生亏损,损失的自然是集体成员的利益;若企业经营或对外投资产生利润或收益时,却一般将这些利润或收益留在企业内部,不会分给集体成员。因为企业股东是以虚化的集体名义出现的,集体成员并不必然是股东身份,所以,单个集体成员是无法享有这些企业通过滚动发展所积累资产的所有者权益的。这样,谁管理或控制着集体所有制企业,谁实际就变相成了集体所有制企业的所有人。这也是我国集体所有制企业产权无法界定清楚的根本原因之所在。
鉴于上述分析,我们认为:在我国,集体财产所有权实际上是一个被完全虚化的概念,从法律角度讲,现实中已经没有存在的必要。从法律主体角度看,集体所有权实际上是不存在的,因为法律对集体的范围是界定不清的。从所有权所要求的四项基本权能看,集体所有权也是不存在的,因为对集体成员(即便是作为一个整体)而言,不完全具备占有、使用、(尤其是)收益和处分权利的财产不应称之为法律上的所有权。从所有权发生转移的原因看,我们以主体户籍身份发生变化来界定集体财产所有权发生转移也是无法找到所有权转移的法理依据的。

四、解决集体财产所有权虚化的途径探讨

中国有句古话:“名不正,则言不顺”。我们习以为常的“集体财产所有权”实际上根本不符合所有权的法律特征,如果我们坚持将不具备所有权各项权能的农村土地、乡镇企业资产冠名为“集体所有”,那么我们只会制造所有权理论和实践的混乱及冲突,更不利于很好地解决集体所有财产的管理和用益。所以,我们应当为集体财产所有权进行“正名”,力求解决好集体财产所有权被虚化的问题。如何解决呢?本文在此就试着提出几点粗浅的想法供大家批评讨论。
(一)关于解决农村集体土地所有权虚化的问题。笔者以为:公有制的经济基础是由我国宪法规定的,主张将“土地私有化”的论点肯定是违反宪法和法律的。即然名义上归集体所有的土地实际上不具备所有权的各项权能,那么倒不如干脆将集体所有的土地全部宣布为国家所有,实行“耕者有其田”的制度,由国家将土地租赁或承包给农民或单位长期使用,干脆从法律上直接宣告农民对土地的各项使用权限,以免农民不断抱怨政府抢占其所有的土地。这样,至少还可以在土地使用权征用的过程中,让土地使用者有充分理由直接获得土地补偿款,避免虚化的集体组织以土地所有者代表的身份进行中间盘剥。
(二)关于解决城镇集体财产所有权虚化的问题。我国法律已经规定,城镇集体所有的手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等行业的各种形式的合作经济财产属于公有制财产。但在这些经济形式的运营中,偏偏存在这些财产产权归属不清的问题,而且在处分时收益又全由地方政府拿走。那么我们如果想解决城镇集体财产所有权虚化问题,方法或途径只有两条:要么将城镇集体所有制经济从法律上全部宣告为国有经济;要么对城镇集体经济单位进行股份化改造,将城镇集体经济单位全部资产进行市场化处理,由城镇集体单位的所有员工进行持股经营。对城镇集体经济而言,维持现状只会导致其资产权益更加不清晰或造成更多的集体财产流失,并容易引发出更多的就业和贫富加剧等社会问题。
(三)关于解决农村集体合作经济财产虚化的问题。除了作为不动产的土地之外,目前在我国农村,还存在为数不少的集体所有制企业(如村办企业)。而且由于这些企业资产属于抽象的集体所有,管理又不到位,多数村办企业的经济效益不算好,有的甚至连年亏损,有的由集体组织(通过收取承包费或租金的方式)承包或租赁给个人经营,当然也有少数发展为较大型企业的。但是不管经济效益之好坏,农村集体所有制企业的资产归属和利益分配同样存在被“集体所有权”虚化的问题,不少这样的企业实际成了某些村干部们的私人或家族企业。解决农村集体合作经济财产虚化的问题,最好的方法是对农村合作经济形式全部进行股份化或私有化改造,并且准许此类企业股份在农村社员之间进行自由转让。当然,这些农村合作经济形式的企业使用农村土地也不应是无偿的,也必须向原土地使用人定期交付租金或请求土地使用人通过土地使用权进行投资入股。为避免造成农民卖地后大批流亡的后果,法律最好禁止将农地使用权一次性低价卖掉或买断的行为。

当然,解决农村或城镇集体财产所有权虚化的问题是一个非常庞杂的系统工程,它不仅涉及到财产所有权本身的问题,更重要的是涉及到广大劳动群众的社会身份、劳动保障和就业、迁徙自由等系列问题。但是,我们始终认为:废除集体财产所有制对解决集体财产所有权虚化问题至关重要。因为对创造财富的劳动者而言,其所固有或创造的财富若不被法律认可,其拥有的财产所有权若不能被具体量化或明确化,在各种社会群体力量的博弈过程中,真正的处于弱势的社会劳动者的利益会逐步被社会强势集团(往往以“集体”的名义)所侵占,其生存的合法权益将更加无法得到有效保障。
作为法律工作者,我们还认为:为保证权利主体法律地位明晰,从法律角度讲,所有权除了国家所有(其本身就是已经被虚化的大集体)、法定的单位所有(包括政府、企业法人、社会团体和其他法律认可的社会组织机构等)和个人所有外,最好不应该再有其他的所有者主体表现形式。凡是不能被明确归入具体单位和个人所有的物或财产,都应当被看成是国家所有的物或财产,而没有必要在“国家所有权”之下再虚化出一个“集体所有权”的概念。对类似多个主体共同享有物或财产权益的情况下,法律应考虑按“所有权共有”制度进行处理。唯如此,或许我们才可真正实现定纷止争、明晰产权以图将社会主义市场经济建成法制经济的目的。

2006-8-31

(作者简介:王政,系中企国盛律师事务所合伙律师,现为北京市律师协会公司专业委员会委员,主要从事公司证券、房地产和民刑诉讼等方面的法律业务,具有多年律师执业经验)。


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关于做好2000年股票承销业务年检工作的通知

中国证券监督管理委员会


关于做好2000年股票承销业务年检工作的通知

2001年4月4日  证监机构字[2001]52号


各证券监管办公室、办事处、特派员办事处:

  为充分了解证券公司(以下简称“公司”)股票承销业务的进展情况,加强对其股票承销业务的监管,现就公司2000年度股票承销业务年检有关事项通知如下:

  一、年检内容

  (一)公司对2000年股票承销业务情况进行自查,自查报告包括以下内容:

  1.承销业务基本情况。以2000年股票承销业务情况一览表形式反映。

  (1)一览表分为已完成的新股承销、配股承销和增发新股承销三类,每类包括承销角色、发行人、承销金额、承销费用、承销期结束后未被认购的金额和承销项目负责人等内容。其中,承销金额、承销期结束后未被认购的金额和承销费用应列出合计数。

  2.合规性自查。根据《证券法》、《证券经营机构股票承销业务管理办法》(证委发[1996]18号)、《关于加强证券经营机构股票承销业务监管工作的通知》(证监机构字[1999]54号)和《关于加强承销商备案材料质量管理的通知》(机构部便函[2000]11号)的有关规定,对承销项目的承销费收取,承销团中副主承销商的数量和承销团成员的资格是否合规,是否按规定组织承销团,发行人和承销团成员之间的关联关系是否已充分披露,是否有向发行人提供融资或变相融资等不正当竞争行为等问题进行自查。

  3.存在的问题分析。着重对承销业务中存在和遇到的问题进行分析。

  4.内部管理措施。承销业务内部管理措施的有效性和拟采取哪些措施以适应新的发行制度和保荐人制度。

  5.政策建议。对承销业务管理中的承销限额和承销费用问题提出建议。

  (二)根据《关于调整证券公司净资本计算规则的通知》(证监机构字[2000]223号)和公司2000年度经审计的财务报表计算的公司2000年末净资本计算规则表,以及净资本年度变化原因分析说明(期初数基准日为上年末)。

  (三)主管承销业务高级管理人员、主要业务人员以及公司内核小组成员名单、职务和有效联系方式(移动电话和办公电话)。

  二、年检要求

  请各派出机构通知辖区内具有股票承销资格的公司认真准备年检材料(年检材料要加盖公司法人印章,统一用A4纸并打孔),并对其年检材料进行初检,将初检意见和机构年检材料于4月30日前报我会机构监管部复检。对年检合格的机构,由我会换发新的股票承销资格证书;对年检不合格、年检结果较差、弄虚作假或存在其他严重问题的机构,我会将予以通报批评或暂缓换发资格证书,直至暂停承销业务资格。





中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行房地产贷款管理办法(试行)》的通知

中国建设银行


中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行房地产贷款管理办法(试行)》的通知

建设银行各省、自治区、直辖市分行,计划单列市分行:
《中国人民建设银行房地产贷款管理办法(试行)》于1995年12月29日经中国人民建设银行第10次行务会议通过。现印发给你们,并就执行该办法有关问题通知如下:
一、本《办法》自1996年3月1日起在全行系统施行。各分行接此通知后,要组织所属有关人员认真学习,做好执行的准备工作。学习和执行中发现的问题和改进意见,及时报告总行。
二、1996年总行暂不核定各省级分行的房地产贷款审批限额;各省级分行核定的地(市)级行、县级行1996年度房地产贷款审批限额,报总行备案。
三、各省级分行可以根据本地区的实际情况,对本《办法》所附附式文本进行适当调整,但附式三、附式四、附式五、附式六、附式十三、附式十四、附式十五、附式十六、附式十七只能补充,不得删除。调整后的附式文本要及时报总行备案。
贷款后评价指标对照表
评价表8: 金额单位:万元人民币
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| 序 | 指 标 名 称 | 单 位 | 可行性研究 | 项目评估 |
| | | | | |
| 号 |------------------------|--------------|--------------|------------|
| | 1 | 2 | 3 | 4 |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
| 1 |生产能力(产量)/年 | | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
| 2 |职工人数 | | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
| 3 |固定资产总投资 | 万元 | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
| 4 |建设银行贷款 | 万元 | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
| 5 |全部流动资金 | 万元 | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
| 6 |建设工期 | 年 | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
| 7 |年销售收入 | 万元 | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
| 8 |年总成本 | 万元 | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
| 9 |年利润总额 | 万元 | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
|10 |年利税总额 | 万元 | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
|11 |资产负债率 | % | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
|12 |流动比率 | % | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
|13 |速动比率 | % | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
|14 |财务内部收益率(税后) | % | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
|15 |投资利润率 | % | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
|16 |利息实收率 | % | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
|17 |贷款偿还期 | 年 | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
|18 |到期贷款偿还率 | % | | |
|------|------------------------|--------------|--------------|------------|
|19 |存贷比率 | % | | |
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----------------------------------------------------------------------
| 偏 差 值 | |
项目评价 |------------------------------------------| 备 注 |
| 评价比可研增或减 | 评价比评估增或减 | |
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5 | 6=(5--3) | 7=(5--4)栏 | 8 |
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| | | |
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填表说明:第7行--第10行年销售收入、年总成本、年利润总额、年利税总额,均按可行
性研究报告、项目评估和评价时的正常生产年份数填列。

附:中国人民建设银行房地产贷款管理办法(试行)

(1995年12月29日中国人民建设银行第10次行务会议通过)

第一章 总 则
第一条 为加强房地产贷款管理,明确贷款的内部管理工作程序和各级信贷人员的工作职责,逐步实现房地产贷款工作的制度化、规范化,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》(试行)及《借款合同条例》等有关法规,特制定本办法。
第二条 本办法适用于建设银行发放的各类房地产贷款。
第三条 政策性房地产贷款,必须坚持资金来源于房改、运用于房改,资金自求平衡;经营性房地产贷款的发放应当符合国家产业政策、信贷政策,保证贷款的安全性、流动性、盈利性。
第四条 房地产贷款的规模,要严格按照规定执行和控制。政策性房地产贷款实行比例管理,按照住房贷款与住房存款的规定比例发放;经营性房地产贷款,纳入全行贷款规模统一管理。

第二章 贷款前期管理
第五条 借款人应当具备的基本条件。银行在受理房地产借款申请时,应审核借款申请人是否符合银行规定的条件。借款人申请借款时必须具备的基本条件是:
一、单位。
(一)企业单位应为经工商行政管理机关核准登记的企业法人,行政事业单位应为有权部门确定的房改单位;
(二)有健全的管理机构和财务管理制度;
(三)有按期还本付息的能力;
(四)在贷款银行开立基本结算帐户及住房资金帐户。
二、个人。
(一)有合法的身份证件;
(二)有稳定的经济收入和归还贷款本息的能力;
(三)提供第三方保证人或以贷款行认可的资财进行抵押或质押。
第六条 借款人应当具备的其他条件。对申请房地产贷款的借款人,除要求其具备第五条规定的基本条件外,还应要求其具备所申请贷款种类的办法规定的其他条件。
第七条 借款人应当提供的文件。银行在受理房地产借款申请时,要求借款人必须提供下列文件:
一、单位。
(一)借款申请书;
(二)企业单位应提供工商行政管理机关核发的营业执照副本(或复印件)、年检登记文件及税务登记证明副本(或复印件),行政事业单位应提供有权部门批准的机构设置的文件;
(三)法定代表人或其授权代理人的证明文件;
(四)会计师事务所出具的验资报告;
(五)财政部门或会计师事务所核准的上年度会计报表,申请借款前一个月的会计报表;
(六)项目可行性研究报告,有权部门批准的项目建设、实施和开发的文件或计划;
(七)有权部门批准的购建住房计划;
(八)建设主管部门核发的房地产开发企业资质证书;
(九)保证人出具的担保意向书,工商行政管理部门核发的保证人营业执照副本(或复印件)、年检登记文件及税务登记证明副本(或复印件),经注册会计师或财政部门审查的保证人财务报表;
(十)抵押物(质物)清单和产权证明文件以及有处分权人的同意抵押(质押)的证明。
二、个人。
(一)合法的身份证件;
(二)贷款行认可的部门出具的借款人固定经济收入的证明或偿还能力的证明文件;
(三)购建住房合同、协议或其他证明文件;
(四)保证人同意担保的证明文件及保证人的资信证明材料;
(五)抵押物(质物)清单和产权证明文件以及有处分权人的同意抵押(质押)的证明;
(六)贷款行认为需要提供的其他文件、证明。
第八条 借款申请的初审。信贷员应根据国家产业政策、信贷政策及有关贷款办法的规定,对借款人的借款申请进行初审,核实确认其是否具备借款资格,提出是否受理借款申请的意见。对于受理的借款申请,应及时进行贷前调查。
第九条 贷前调查的内容。主要包括:
一、对借款人品行的调查。调查借款人法定代表人或主要负责人的品行,包括其资历、工作水平、领导能力、道德品质、还款意愿等。
二、对借款合法性的调查。调查借款用途是否符合国家产业政策、信贷政策及有关贷款办法的规定。
三、对借款人信誉的调查。调查借款人原有债务是否都能按期偿还,有无银行不良记录。
四、对借款人偿债能力的调查。调查借款人是否具备偿还贷款本息的能力,其还款资金来源是否稳定,能否按期还本付息。
五、对借款人盈利性的调查。调查借款人使用该项贷款预期的盈利情况,以及借款人自身预期的盈利情况。
六、对借款项目的调查,包括开发项目前期工作情况,开发计划是否落实,城市规划、设计方案、建设用地是否已经批准,开工条件是否具备,是否取得开工许可证,项目资金来源构成和落实情况,以及开发项目预期销售情况等。
七、对保证人的调查。调查保证人是否具备担保资格,保证人的资信情况,保证人是否还为其他借款人提供了担保,其担保总金额是否超过其担保能力。提供担保的保证人应具备以下基本条件:
(一)经工商行政管理机关核准登记的企业法人;
(二)独立核算,自负盈亏;
(三)有健全的管理机构和财务管理制度;
(四)具有代为清偿债务的能力;
(五)无重大的债权债务纠纷。
八、对抵押物(质物)的调查。调查抵押物(质物)是否符合规定,抵押物(质物)是否已经设定抵押(质押)。可以用作房地产贷款抵押(质押)的抵押物(质物)包括:
(一)有价证券。包括债券(国家债券、重点建设债券、金融债券)、存款凭证(银行存单)。
(二)依法取得并有权自主决定转让的房屋。
(三)依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权。
(四)贷款行认可的其他财产。
九、测定贷款的风险度。实行贷款风险管理的贷款行,要对借款人提出的借款申请,按照贷款对象信用等级和项目风险等级、贷款方式、贷款期限以及贷款形态等测定贷款风险度。
第十条 贷前调查的方法。贷前调查一般采用书面调查、实地调查和委托调查。
第十一条 贷前调查报告。贷前调查后,调查人应对调查结果进行整理、分析,提出具体意见,形成书面报告。对符合贷款条件的借款,逐级上报审批。
第十二条 建立项目备选制度。申请借款的项目,经贷款行调查、评审,认为符合贷款条件,但因资金或信贷规模的限制,一时无法给予贷款的,可列为备选项目。
第十三条 备选项目的保管。备选项目要设立专门的档案库,妥为保管。放档的文件应当包括:申请贷款的项目在贷款申请阶段和银行贷前调查阶段全部的报表、资料、证明及其他文件,贷款行各级信贷人员对项目的调查、评审意见以及拟放款时间的初步安排。
第十四条 备选项目的处理。对列入备选的项目,贷款行要经常进行审理,并根据资金和贷款规模情况适时安排放款。如果贷款行在一定时间内仍不能安排贷款,则备选项目自动解除。

第三章 贷款审批与发放管理
第十五条 贷款审批制度。房地产贷款实行审贷分离、分级审批制度。未经批准的贷款,任何个人不得对外承诺,不得擅自决定发放贷款。
第十六条 贷款审批程序。信贷员对经过审查评估符合贷款条件的借款申请,要根据贷前调查的内容写成书面报告并提出贷款额度、利率、期限的初步意见,报信贷部门负责人审核。
信贷部门负责人对信贷员报送的初审意见和所附材料的正确性、完备性进行审核,并在信贷员提交的书面报告上签署审核意见,报房地产信贷部主任或主管行长审批。
房地产信贷部主任或主管行长应根据信贷员和信贷部门负责人的意见,并结合本行房地产信贷计划、资金等情况综合平衡,签署审批意见。
对贷款数额较大的贷款项目,由行贷款审批小组集体讨论决策。
第十七条 借款合同的签订。贷款一经批准,贷款行应立即与借款人签订《借款合同》。在签订借款合同时,信贷员应与借款人协商借款合同的有关条款,并审查借款合同条款是否符合合同管理的有关规定;填好的借款合同先交由借款人签字并加盖公章,然后送信贷部门负责人审核;信贷部门负责人审核无误后报房地产信贷部主任或主管行长审查;房地产信贷部主任或主管行长审查同意后,由法定代表人或其授权代理人签字并加盖公章。同时将已生效的合同副本送会计部门。
第十八条 贷款的担保。贷款行与借款人签订借款合同时,对保证贷款或抵押(质押)贷款,要办理以下手续:
一、保证贷款,贷款行应与保证人签订《保证合同》,作为《借款合同》的从合同。同一笔借款有两个以上保证人的,应与保证人分别订立《保证合同》。《保证合同》的签订日期不得迟于《借款合同》的签订日期。
二、抵押贷款,贷款行应与抵押人签订《抵押合同》,作为《借款合同》的从合同。《抵押合同》签订后应按《担保法》的有关规定办理抵押物登记,抵押物的登记日期不得迟于抵押贷款的实际发放日期;贷款行应要求借款人对抵押物办理与贷款期限相适应的财产保险,并在《保险合同》中明确贷款行为该项保险的第一受益人;保险单和他项权利证交由贷款行存执;抵押人(借款人)和抵押权人(贷款行)认为需要确定抵押物价值的,可以由贷款行进行评估,也可以委托房地产估价机构进行评估,并经抵押权人确认。
三、质押贷款,贷款行应与出质人签订《质押合同》,作为《借款合同》的从合同。《质押合同》签订后应按《担保法》的有关规定办理质物登记。
第十九条 贷款指标的下达。借款合同生效后,信贷员即可根据合同填写《核定贷款通知单》一式三份,由信贷部门负责人签字,加盖业务专用章后,送借款人和会计部门各一份,留存一份,附在《借款合同》后备查。借款人接到《核定贷款通知单》即可到贷款行办理开户手续。会计部门根据《借款合同》副本和《核定贷款通知单》等办理具体转帐手续。
第二十条 贷款审批权限。各级行房地产贷款的审批权限如下:
一、对单位发放的贷款,每笔最高不得超过的限额为:省级分行1000万元;地(市)级行300万元;县级行50万元。
二、对个人发放的贷款,每笔最高不得超过的限额为:省级分行30万元;地(市)级行10万元;县级行5万元。
三、对同一借款人的房地产贷款余额不得超过贷款行房地产贷款余额的15%。
第二十一条 审批权限的确定。各级行房地产贷款发放的审批权限,根据各行资金情况、贷款管理水平、贷款风险度和信贷资产质量等情况的不同而有所不同。其具体限额,县级行和地(市)级行由省级分行在第二十条规定的最高限额内核定;省级分行由总行在第二十条规定的最高限额内核定。一般一定2年,情况如有变化,可适时调整。
第二十二条 限额以上项目的报批。各级行限额以上的贷款项目要报上一级行审批。任何行不得将贷款划整为零越权审批,否则将调整该行的审批限额,直至取消其审批权力。
第二十三条 限额以上项目的报送。对限额以上贷款项目,经办行应将借款人提交的有关材料和初审意见一并报送上一级行,并附简要说明。上一级行对经办行报送的材料和初审意见应认真审查,调查核实后,一般应在20天内将审批意见通知经办行,由经办行办理贷款手续,进行贷款管理。

第四章 贷款后期管理
第二十四条 贷后检查。贷款发放后,贷款行要对借款人执行借款合同情况及借款人的资信情况进行追踪调查和检查,防止贷款风险的产生。检查的主要内容包括:
一、贷款的使用是否符合合同规定;
二、借款人的财务状况及其清偿能力有无变化;
三、借款人有无变更或工作调动;
四、贷款偿还的可靠性及具体安排;
五、抵押物(质物)的情形有无变化;
六、第三方保证人的经济状况有无变化;
七、借款人须定期向贷款行提交的文件资料是否及时、完备。
第二十五条 贷后检查的方法。贷后检查一般采用实地检查和报表分析两种形式。信贷人员应定期走访借款人,了解有关情况,定期查阅借款人财务报表,进行财务分析。
第二十六条 建立检查报告制度。信贷人员应根据贷后检查情况,进行综合分析,提出建议,并形成书面报告,由信贷部门负责人和主管行长签署意见后,列入贷款档案。
第二十七条 对借款人违约的处罚。借款人未按合同约定用途使用借款,或未按合同约定期限偿清贷款的,贷款行可对其进行加罚息;借款人有下列情形之一,贷款行可以提前收回部分或全部贷款,停止支付借款人尚未使用的借款:
一、向贷款行提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表等资料的;
二、不如实向贷款行提供开户行、帐号及存款余额等资料的;
三、不按借款合同规定用途使用贷款,经限期纠正仍不改正的;
四、拒绝接受贷款行对其信贷资金情况和有关生产经营、财务活动进行监督的;
五、违反合同约定,擅自变更企业体制,致使贷款债权落空,造成信贷资产损失的;
六、设有第三方保证或抵押(质押)的贷款,保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力的;抵押人(出质人)违反抵押合同(质押合同),或抵押物(质物)因意外毁损不足以清偿贷款本息,借款人又无法落实符合要求的新保证或新抵押(质押)的;
七、已经卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷的;
八、违反贷款办法其他规定或贷款合同其他约定的。
第二十八条 到期贷款本息的回收。贷款到期前30天,贷款行须填制《到期贷款通知书》,通知借款人及其保证人,并取得回执,促其按期归还贷款本息。
第二十九条 到期贷款的展期。对不能按期还清贷款并提出展期申请的借款人,贷款行应进行审核,对符合展期条件的,应要求其在全部贷款到期前1个月填制《贷款展期申请书》,并征得原保证人同意或提供新的保证人。贷款行根据借款人的展期申请内容,调查核实情况,落实还款来源,对确能在贷款展期期间还清贷款的,可按有关规定办理展期。
第三十条 贷款展期手续的办理。办理展期手续时,贷款行要与借款人和保证人重新签订《展期还款协议书》,作为原《借款合同》的附件,并分送有关单位。每笔贷款只能展期一次。短期贷款展期不得超过原贷款期限;中长期贷款展期不得超过原贷款期限的一半,但最长不得超过1年。贷款展期后,其贷款期限要按原贷款期限加展期期限连续计算,达到新的利率档次期限,则在原期限和展期期限内均按新的利率档次计收利息。
第三十一条 逾期贷款的处理。凡未能按借款合同规定的还款计划按期还款或贷款展期后到期仍不能归还的,均作逾期贷款处理。贷款行应及时向借款人和保证人发出《催还逾期贷款通知书》,并取得回执,按规定加收罚息。逾期贷款偿还之前,贷款行每季要向借款人及保证人发书面催收通知,直至贷款本息收回。
第三十二条 对担保责任的追究。《借款合同》履行期间,如果借款人明显违反《借款合同》约定的义务,或借款人被人民法院依法宣告破产,贷款行应根据《保证合同》的约定,要求保证人提前承担连带责任,或依照《抵押(质押)合同》的约定,提前实现抵押权(质权);《借款合同》履行期届满,借款人不能按期归还贷款本息,对实行第三方保证的贷款,贷款行应立即填制《履行担保责任通知书》,通知保证人负责偿还借款人所欠贷款本息,并取得回执;对实行财产抵押或质押的贷款,应按《抵押合同》或《质押合同》中有关条款,依法处置抵押物或质物,用以清偿贷款本息。必要时应诉诸法律,依法收回贷款本息。
第三十三条 呆帐贷款的认定。凡由于下述情况造成不能收回的贷款,贷款行可将其列为呆帐贷款,申报核销。
一、借款人及保证人经依法宣告破产,进行清偿后,未能还清的贷款;
二、借款人死亡,或者依照《中华人民共和国民法通则》的规定,宣告失踪或宣告死亡,以其财产或遗产清偿后,未能还清的贷款;
三、借款人遭受重大自然灾害或意外事故,损失巨大且不能获得保险补偿,确实无力偿还的部分或全部贷款,或者以保险费赔偿清偿后,未能还清的贷款;
四、贷款行依法处置贷款抵押物或质物所得价款不足以补偿抵押或质押贷款的部分;
五、经国务院专案批准核销的贷款。
第三十四条 呆帐贷款的核销。各级行对本行所发生的贷款呆帐,无论金额大小,必须经同级财政监察专员办事处审查同意后,逐级上报总行审核批准后核销。具体按以下程序办理:
一、贷款行对经审核确认的呆帐贷款,应填制“核销贷款损失申报表”,加盖公章,附详细材料和同级财政监察专员办事处意见,逐级上报总行审批。在上报材料中,申报行应详细报告造成呆帐的原因、有关责任单位和个人、按规定已做出的处理决定或提出处理意见,同时还要认真检查本行在贷款过程中存在的问题,提出改进的措施。对在审理过程中本行各职能部门意见不一致的,在上报材料中要分别载明。
二、贷款经批准核销后,总行正式通知申报行批准核销的内容及金额,由贷款行信贷部门填制单据,会计部门据此办理帐务处理手续。
第三十五条 贷款的销户。贷款行在收到借款人的最后一笔还款后,即可注销借款人该贷款帐户,并将贷款还款凭证与借款合同及各种附件、补充协议等装订成册,加盖“销户”印章后,按档案管理办法的要求归档存查。

第五章 贷款的后评价
第三十六条 贷款后评价的目的。贷款后评价是在房地产贷款发放后,对贷款的使用、本息的回收、银行效益和风险等情况进行的评价,以检验贷款评审、决策和贷款管理工作质量,总结贷款决策的经验,提高贷款评审决策和贷款管理水平,转移、分散贷款风险,促进贷款回收。
第三十七条 贷款后评价的时间和范围。贷款行在房地产贷款发放后和实施过程中,对有重大问题和典型经验的贷款要进行后评价。
第三十八条 贷款后评价的内容。主要包括:
一、借款人资信和经营情况,包括借款人的法律地位、性质、等级、规模状况、经营管理情况、资产负债情况、资信情况及主要负责人情况;
二、贷款项目资金来源情况,主要是计算借款人自有资金、预收定金占项目总投资的比例,并与借款申请书的有关内容进行比较,着重说明项目自有资金是否按期足额投入,预收定金是否到位,银行贷款占项目总投资的比例是否适当;
三、贷款项目效益情况,通过计算投资利润率,并与贷前调查报告中的有关数字进行比较,说明贷款项目是否实现了预期收益;
四、贷款偿还情况,主要分析到期贷款是否按期偿还,如果贷款逾期,要分析产生逾期贷款的原因;
五、银行效益,包括借款人是否在贷款行开设结算户,借款人正常年份在贷款行的平均存款余额是多少,并计算存贷比、利息实收率和到期贷款偿还率。
第三十九条 贷款后评价报告。贷款经过评价后,信贷人员应根据后评价的内容编写贷款后评价报告,总结贷款评审、决策和贷款管理工作中的主要经验和教训,并针对评价中发现的主要问题,提出改进和加强信贷管理,降低贷款风险,提高信贷资产质量的建议和措施。贷款后评价报告应作为贷款管理的基本文件归档保管。

第六章 贷款的基础管理
第四十条 贷款的基础管理工作包括:制度的建立和完善;信贷人员的管理和培训;贷款基础资料的管理等方面。
第四十一条 建立和完善贷款管理制度。各省级分行应根据总行颁发的有关贷款办法,结合本地区具体情况,制定实施细则,使贷款办法的实施更加规范化、具体化。
第四十二条 建立健全贷款统计制度和贷款工作的报告制度,定期汇总分析有关资料,包括存、贷款情况,逾期贷款、呆滞贷款和呆帐贷款情况及借款人的资产情况,实收资本和实现利润情况等。各级行在上报统计报表时,要做到数字准确,报送及时;工作报告要做到内容全面,分析透彻,有建议,有措施。统计报表按季编报,工作报告每半年报送一次。
第四十三条 加强信贷人员的管理,建立信贷岗位责任制,明确业务规范标准、工作目标和处理事务的权限和责任,提高信贷人员的政治、业务素质;有计划、有步骤地抓好各级信贷人员的业务培训,不断更新知识,以适应贷款业务发展的需要。
第四十四条 贷款基础资料档案一般包括三部分:
一、银行信贷业务档案。包括各级行制定的贷款规章制度;贷款计划的测定和指标的核定、分配、执行等资料;贷款台帐;信贷人员移交手续等。
二、借款人档案。一般以每一借款人为立卷对象,按贷款种类逐户建立业务档案。其内容包括:借款人基本情况表,会计师事务所出具的验资报告,借款人固定经济收入或还款能力的证明,借款人和保证人的财务报表,营业执照副本(或复印件),年检登记文件,税务登记证明副本(或复印件),企业资质证书,借款个人具有法律效力的身份证明(复印件)等有关资料。
三、借款合同档案。包括借贷双方在合同产生、变更和执行过程中形成的,具有查考利用价值的各种文字材料。具体内容包括:借款合同、保证合同、抵押合同、质押合同正本,借款申请及有关文件,贷前调查报告及贷款审批文件,贷款后评价报告,核定贷款通知单,贷款利率调整通知书,到期贷款通知书,催还逾期贷款通知书,履行担保责任通知书,贷款还款凭证,借款合同变更、展期的有关文本、函电及其他与合同有关的书面资料。
第四十五条 借款合同(包括主合同和从合同,下同)的保管。借款合同执行终结以前,档案部门保管合同正本及相关材料,执行过程中形成的与合同直接相关的修改(变更)和展期文件;信贷业务部门保管合同副本和修改(变更)、展期文件的副本或复印件、借款申请书、贷前调查报告、审批和核定贷款的文件、委托授权书、还款通知书和其他有关文本、函电等书面凭证。借款合同执行终结后,信贷业务部门应将保管的该合同全部档案资料移交档案部门,由档案部门装订立卷和确定保管期限。
第四十六条 借款合同档案的借阅。借阅借款合同档案,应经信贷业务部门领导批准,并按规定办理借阅手续。

第七章 贷款管理责任制
第四十七条 各级行要建立以行长负责制为核心的贷款管理责任制。各级行长要对本级行经营管理的房地产贷款的安全性、流动性、效益性及其资产质量负全部责任。行长可以授权副行长或房地产信贷部门负责人审批贷款,副行长和房地产信贷部门负责人必须对行长负责。
第四十八条 各级行应将贷款管理的权限和责任分级落实到部门、岗位和个人,严格划定信贷员、房地产信贷部门负责人、主管行长的贷款管理权限和责任。
第四十九条 信贷员主要职责:
一、认真做好贷前调查,提出调查报告,为领导决策提供可靠的情况、数据和意见;
二、定期走访借款人,检查了解贷款的使用情况,定期报告检查情况;
三、负责回收贷款本息,清理逾期贷款,办理贷款展期手续;
四、认真做好贷款的后评价,并根据后评价的内容,编写后评价报告;
五、做好贷款的基础管理工作,记好贷款台帐,管理好贷款档案;
六、按时编制统计报表,并对贷款执行情况进行分析,起草贷款工作报告;
七、研究提出改进贷款管理工作的意见和建议;
八、完成领导交办的与贷款管理有关的其他工作。
第五十条 房地产信贷部门负责人的主要职责:
一、制定贷款管理工作计划,并组织实施、检查,及时总结、推广经验,指导工作;
二、组织参与编制全行房地产信贷年度和中长期计划;
三、审查信贷员的贷前调查报告、初审意见及所附材料的正确性、完备性;
四、按照信贷政策和贷款办法规定,确定发放贷款的额度、期限、利率;
五、受行长委托审批信贷员提交的贷款签报、借款合同;
六、组织检查所属信贷管理情况,及时研究解决下级行和信贷员反映的问题,采取有效措施,保证贷款安全;
七、组织草拟有关贷款管理的制度规定及有关贷款管理文件;
八、负责对管辖范围内的下级行或部门及信贷人员的工作考核;
九、组织完成上级行或领导交办的与贷款管理有关的其他工作。
第五十一条 主管行长的职责:
一、组织领导和监督检查房地产信贷部门的贷款管理工作;
二、根据上级行核定信贷规模,组织研究确定所属各行的信贷规模;
三、审批信贷部门提交的贷款签报、借款合同;
四、核签有关贷款管理的制度、规定及文件;
五、经常掌握分析贷款工作情况,组织研究解决贷款管理中重大问题,对贷款工作中的经验及时组织总结、推广。
第五十二条 贷款失误责任的划分。所有信贷人员必须坚持原则,秉公办事,严格按照贷款办法规定办理各项贷款。
一、凡因信贷员提供情况不实,导致贷款审批失误,造成贷款损失的,由信贷员负主要责任,信贷部门负责人负领导责任;信贷员越权违章放款,造成贷款损失的,由信贷员负全部责任。
二、由于信贷部门负责人不采纳信贷员的正确意见,做出错误决策,或不经信贷员调查直接审批贷款造成损失的,由信贷部门负责人负主要责任,主管行长负领导责任。
三、由于贷款评审部门对贷款风险的评估、审查不实,导致决策失误的,由贷款评审部门负主要责任,主管行长负领导责任。
四、主管行长不听取信贷部门及评审部门的正确意见,导致决策失误的,由主管行长负全部责任。
五、贷款发放后,因信贷员检查不认真,未能及时发现或反映问题而造成贷款损失的,由信贷员负主要责任;信贷部门负责人负领导责任;因信贷部门负责人对信贷员反映的问题不及时处理或措施不力,造成贷款损失的,由信贷部门负责人负全部责任。
六、对限额以上报批的项目,凡由于经办行提供情况不实,导致上一级行决策失误,造成贷款损失的,由经办行负全部责任;凡由于上一级行不采纳经办行的正确意见,做出错误决策,造成贷款损失的,由上一级行负全部责任。

第八章 贷款的考核
第五十三条 贷款的考核包括贷款内部管理的考核和贷款质量的考核。贷款内部管理的考核包括信贷管理机构、规章制度、岗位责任制的建立与健全,贷款的审批、发放与管理,贷款的基础管理工作及信贷人员业务培训的考核等;贷款质量的考核主要是对贷款的占用形态,非正常贷款所占比重,贷款利息实收情况的考核等。
第五十四条 贷款内部管理的考核。主要内容包括:
一、房地产信贷管理机构是否健全,有关信贷人员是否符合岗位规范要求;
二、是否建立了各级信贷人员的岗位责任制;
三、有关房地产贷款的各项规章制度是否健全,是否认真扎实地贯彻落实上级行的制度规定;
四、是否建立了贷款的分级审批或集体审批制度;
五、是否对借款项目进行了贷前调查,调查材料是否真实,有无书面调查报告;
六、是否建立了项目备选制度;
七、是否按规定权限审批贷款,审批手续是否齐全,有无信贷员的贷款签报,有无经办人和信贷主管的意见和签字有无有权签字人意见和签字;
八、借款合同填写是否符合规范要求;
九、保证贷款和抵押(质押)贷款是否有《保证合同》和《抵押(质押)合同》,有关手续是否办理齐全;
十、贷款台帐的登记是否及时正确;
十一、是否定期走访借款人并形成专题报告,是否定期对借款人财务报表进
附式:一 中国人民建设银行单位房地产贷款申请审批表
贷款种类:
------------------------------------------------------------------------------------
| | 借款单位名称 | | 性 质 |
|借|------------------|----------------------------|--------------|------------
|款| 主 管 部 门 | | 法定代表人 |
|人|------------------|----------------------------|--------------|------------
|基| 地 址 | | 联系电话 |
|本|------------------|----------------------------|--------------|------------
|情| 联 系 人 | |开户银行| |存 款 帐 号|
|况|------------------|--------|--------|--------|--------------|------------
| | 资 质 等 级 | |信用等级| | 注册资本金 |
| |------------------|--------|--------|--------|--------------|------------
| | 固定资产净值 | |流动资产| | 资产负债率 |
|--|------------------------------------------------------------------------------
| | 申请借款项目名称 |
| |--------------------------------------|--------------------------------------
| | 申请借款项目地址 |
| |--------------------------------------|--------------------------------------
| | 开发面积或购建房建筑面积(万平方米)| |其中:住宅(万平方米)|
| |--------------------------------------|------|----------------------|------
| | 总投资或房价总金额(万元) | |其中:本年投资(万元)|
| |------------------------------------------------------------------------------
|借| 项目规划或购建住房计划批准文号 |
| |------------------------------------------------------------------------------
|款| 现有资 |1.自有资金
| | 金情况 |2.预收款
|情| (万元) |3.其他单位投入资金
| | |4.其他资金来源
|况|------------------------|----------------------------------------------------
| | 申请贷款额 |
| | 度及用途 |
| |------------------------|----------------------------------------------------
| | 还款资金 |
| | 及还款计划 |
|--|------------------------------------------------------------------------------
|担| 保证人名称 | |保证人资产额(万元)|
|保|--------------------------|------------|--------------------|--------------
|情| 抵押物名称 | |抵押物价值(万元) |
|况|--------------------------|------------|--------------------|--------------
| | 质 物 名 称 | |质物价值(万元) |
|--------------------------------------------|------------------------------------
| 借款人 | | 保证人意见 |
| | | |
| (公章) | | 及公章 |
| | 年 月 日 | | 年 月 日
------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| |信贷员调查意见: |
| 贷 | |
| | |
| 款 | 信贷员: 年 月 日 |
| |--------------------------------------------------------------------|
| 行 |信贷部门负责人审核意见: |
| | |
| 审 | |
| | 负责人: 年 月 日 |
| 批 |--------------------------------------------------------------------|
| |房贷部主任或主管行长审批意见: |
| 意 | |
| | |
| 见 | 主任(或主管行长): 年 月 日 |
|------|--------------------------------------------------------------------|
| |限额以上项目上级行审批意见: |
| 限 | |
| 上 | |
| 项 | |
| 目 | |
| 审 | |
| 批 | 审批行(公章) 年 月 日 |
--------------------------------------------------------------------------------
附式:二 中国人民建设银行个人房地产贷款申请审批表
------------------------------------------------------------------------------------
| 申请人姓名 | |性别| |年龄| | 职业 |
|--------------|------------|----------------------|----|--------|------------
| 身份证号 | | 工作单位 | |单位电话|
|--------------|------------|----------------------|----|--------|------------
| 户口所在地 | | 工作证号码 | |家庭电话|
|--------------|------------|----------------------|----|--------|------------
| 现家庭住址 | |现有住房面积(平方米)| |家庭人口|
|--------------|------------------------------------------------------------------
| |地 址| |售房或批准建房单位名称|
| 拟购建 |----------|----------|----------------------|------------------
| |建筑面积 | | 合同或协议号 |
| 住房情况 |----------|----------|----------------------|------------------
| |房价总金额| | 房屋类型 |楼房、平房
|--------------|------------------------------------------------------------------
| | 存款银行 | | 存款帐号 |
| 存款情况 |----------------|------------|------------|--------------------
| | 存款金额 | | 起止日期 |
|--------------|----------------|------------------------------------------------
| 贷款期限 | 申请贷款金额 | 元| 申请贷款期限 | 年
| |----------------|----------|------------------|----------------
| 及金额 |贷款占房价款比例| %|首付款占房价款比例| %
|--------------|------------------------------------------------------------------
| | 家庭月平均 | |每月还款额占|
| 还款资金 | |每月可归还借款| |每月还款时间
| | 经济收入 | |经济收入比例|
| 及还款计划 |--------------|--------------|------------|--------------------
| | 元 | 元 | % | 日
|--------------|------------------------------|----------------------------------
| 抵押 |抵押物名称| |抵押物价值|元|有无估价文件|
|--------------|----------|----------------------|------------|----------------
| 质物 |质物名称 | | 质物价值 | 元
|--------------|----------|------------------------------------------------------
| 保险 |保险物名称| |投保金额|元|保险受益人| |保单号
|--------------|------------------------------------------------------------------
| | 贷款申请人: | 贷款保证人:
| | |
| 贷款申请人 | |
|及保证人盖章 | |
| | 签名(章) | 签名(章)
| | 年 月 日 | 年 月 日
------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| |信贷员调查意见: |
| 贷 | |
| | |
| 款 | 信贷员: 年 月 日 |
| |--------------------------------------------------------------------|
| 行 |信贷部门负责人审核意见: |
| | |
| 审 | |
| | 负责人: 年 月 日 |
| 批 |--------------------------------------------------------------------|
| |房贷部主任或主管行长审批意见: |
| 意 | |
| | |
| 见 | 主任(或主管行长): 年 月 日 |
|------|--------------------------------------------------------------------|
| |限额以上项目上级行审批意见: |
| 限 | |
| 上 | |
| 项 | |
| 目 | |
| 审 | |
| 批 | 审批行(公章): 年 月 日 |
--------------------------------------------------------------------------------
行财务分析;
十二、是否按要求发到期贷款通知书、催收逾期贷款通知书及履行担保责任通知书等;
十三、是否按要求对贷款进行了后评价,有无后评价报告;
十四、贷款档案内容是否齐全,装订是否整齐,存放是否安全,借阅是否登记;
十五、是否及时准确地报送有关统计报表和工作报告;
十六、业务培训开展情况;
十七、有无经济案件或责任事故发生。
第五十五条 贷款质量的考核。各级行要建立和完善贷款的质量监管制度,对非正常形态贷款进行分类登记、考核、催收和冲销。考核贷款质量的指标主要有:
一、贷款逾期率。计算公式:
期末逾期贷款额
贷款逾期率=------------------×100%
期末贷款余额
二、贷款呆滞率。计算公式:
期末呆滞贷款额
贷款呆滞率=------------------×100%
期末贷款余额
三、贷款呆帐率。计算公式:
期末呆帐贷款额
贷款呆帐率=------------------×100%
期末贷款余额
四、贷款财产抵押(质押)率。计算公式:
期末财产抵押(质押)贷款额
贷款财产抵押(质押)率=------------------------------×100%
期末贷款余额
五、贷款信用担保率。计算公式:
期末保证贷款额
贷款信用担保率=------------------×100%
期末贷款余额
六、贷款利息实收率。计算公式:
贷款利息收入--待转营业收入收回--应收利息新增
贷款利息实收率=------------------------------------------------
贷款利息收入--待转营业收入收回
×100%
七、存贷比。计算公式:
期末贷款余额
存贷比=----------------×100%
期末存款余额

第九章 附 则
第五十六条 本办法由中国人民建设银行总行负责解释、修改。
第五十七条 建设银行各省、自治区、直辖市、计划单列市分行,可根据本办法,结合本地区实际情况制定实施细则,并报总行备案。
第五十八条 本办法自1996年3月1日起实行。
附式一:中国人民建设银行单位房地产贷款申请审批表
附式二:中国人民建设银行个人房地产贷款申请审批表
附式三:中国人民建设银行人民币资金借款合同
附式四:中国人民建设银行(贷款)保证合同
附式五:中国人民建设银行(贷款)抵押合同
附式六:中国人民建设银行(贷款)质押合同
附式七:核定贷款通知单
附式八:中国人民建设银行到期贷款通知书
附式九:中国人民建设银行催收逾期贷款通知书
附式十:中国人民建设银行履行担保责任通知书
附式十一:中国人民建设银行贷款利率调整通知书
附式十二:贷款展期申请书
附式十三:展期还款协议书
附式十四:核销贷款损失申报表
附式十五:中国人民建设银行房地产贷款后评价表
附式十六:中国人民建设银行房地产贷款台帐(总帐)
附式十七:中国人民建设银行房地产贷款台帐(明细帐)
附式:三 中国人民建设银行人民币资金借款合同(参 考 格 式)
贷款种类:
合同编号:
借款人:
住所: 电话:

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